인천지방법원 2025타경33405. 부천대학교 남측 인근에 있는 다온하브 12층 1225호로, 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가는 90,000,000원이고 네 차례 유찰되어 최저매각가는 44,100,000원까지 내려왔습니다. 표면상 최근 실거래 81,000,000원의 54.4%여서 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
실제 임차인 김준영은 2022.07.22. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.27.입니다. 말소기준인 2024.08.30. 부천시 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금 120,000,000원은 소유자 김영곤의 2022.07.26. 매매 거래가액 120,000,000원과도 동일합니다. 현재 최저가에서 배당받지 못하는 보증금은 77,093,800원이며, 확약이 없다면 낙찰자가 이를 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 제12층 제1225호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 15.292㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 건물 / 규모 | 철골철근콘크리트구조 · 사용승인 2005.03.05 · 총 283세대 |
| 소유자 | 김영곤 (2022.07.26. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (4회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 127,010,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
2014.02.07. 설정된 하나은행 근저당권 84,000,000원은 2022.07.22. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2024.08.30. 부천시 압류입니다. 그보다 뒤인 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김준영의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수 0원*의 조건
실제 임차인은 김준영 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없으며, 한국주택금융공사는 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.07.22 | 우선변제 有 확정일자 2022.06.27 · 배당요구 | 승계 아님 실제 임차인 | 0원* 룰상 77,093,800원 |
* 확약이 유효하고 김준영의 임차권등기 말소가 약정대로 이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 최저가 기준 미배당 보증금 77,093,800원이 매수인에게 인수됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 81,000,000원, 추세는 -25.3%
다온하브 전용 14.58㎡~16.79㎡ 구간의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 106,083,333원이지만 2022년과 2023년의 115,000,000원~124,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 14.58㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 15.45㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 15.29㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 16.79㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 평균 81,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 81,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 25.3% 하락한 흐름이며, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 과거 거래를 포함한 전체 평균 106,083,333원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 김준영 보증금 | 120,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 84,000,000원 | 0원 2022.07.22. 말소 기록 |
| 3. 한국주택금융공사 | 127,010,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김준영의 룰상 미배당액은 77,093,800원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 | 확약 적용* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·49% | 44,100,000원 | 77,093,800원 | 121,193,800원 | 44,100,000원* |
| 5회 유찰 시 39.2% | 35,280,000원 | 85,755,040원 | 121,035,040원 | 35,280,000원* |
| 6회 유찰 시 31.36% | 28,224,000원 | 92,684,032원 | 120,908,032원 | 28,224,000원* |
확약이 없으면 낙찰가가 44,100,000원에서 28,224,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 77,093,800원에서 92,684,032원으로 늘어, 실질취득은 계속 약 121,000,000원에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 0원*이므로 실질취득은 해당 회차의 낙찰가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 분류되지만 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형이며, 전용 15.292㎡의 소형 호실입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 7필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지입니다. 남측·북측·동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 표시 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·화재·승강기 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래 표본은 1건이고 가격 추세는 -25.3%입니다. 과거 전체 평균보다 최신 81,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 김준영 및 을구 3번 임차권등기를 정확히 특정하는지 확인하세요.
- 말소 이행 조건. 배당 이후 임차권등기 말소 주체, 필요 서류, 이행 시점과 별도 조건을 확인하세요.
- 최악의 경우 계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 실질취득은 121,193,800원으로 최근 시세 81,000,000원을 크게 웃돕니다.
- 점유·인도 상태. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 106,083,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 81,000,000원을 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래군보다 25.3% 낮으므로 재매각 가격과 보유기간을 보수적으로 설정하세요.
- 내부·설비 확인. 내부 현황이 공부서류 및 일반적 이용상황을 바탕으로 평가됐으므로 도면과 실제 구조, 설비 작동 여부를 재확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”는 결론 앞에 별표가 붙는다
이 물건의 결론은 두 갈래입니다. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 유효하고 김준영의 임차권등기가 약정대로 말소된다면, 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 최저가 44,100,000원입니다. 최근 실거래 81,000,000원의 54.4%이므로 가격 여지가 생깁니다.
그러나 확약의 적용이나 말소 이행에 문제가 생기면 미배당 보증금 77,093,800원이 매수인에게 남아 실질취득은 121,193,800원으로 뛰어오릅니다. 최근 시세의 약 149.6%이며, 추가 유찰이 되어도 총 부담은 약 121,000,000원에 머무는 전형적인 대항력 인수 구조입니다.
확약 확인 전에는 권리 보류, 확약 확인 후에도 환금성은 보수적으로. 네 차례 유찰, 최근 거래 표본 1건, -25.3%의 하락 추세를 함께 고려하면 최저가 숫자 하나만으로 결론을 내려서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 입찰가가 아니라 김준영 임차권에 대한 확약의 법적·실무적 완결성입니다.