서울남부지방법원 2024타경149338. 화곡동 세담파크뷰(1동) 제6층 제603호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 244,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 40,936,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.09.25 서울보증보험 주식회사 가압류이고, 그 뒤의 케이비캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 핵심은 등기부 뒤에 있는 임차인입니다. 풍호섭의 전입일은 2020.09.24로 말소기준권리보다 약 3년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 전입일만으로 “대항력 확정” 또는 “인수액 0원”이라고 단정할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 유지된다면 매수인이 배당으로 회수되지 않은 금액을 승계할 가능성이 있으므로, 현재 최저가 자체는 실질취득가가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경149338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로88길 42, 제6층 제603호 (화곡동, 세담파크뷰(1동)) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 대상면적 | 28.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 · 제6층 제603호 |
| 소유자 | 강석송 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 40,936,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선희 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
2020.09.10 설정된 등촌신용협동조합 근저당권(채권최고액 1,850,400,000원)과 전세권(전세금 37,000,000원)은 2020.09.24 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.25 서울보증보험 주식회사 가압류 250,000,000원이며, 이후 케이비캐피탈주식회사 가압류 20,596,003원, 박선희의 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 풍호섭 | 미상 | 2020.09.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 전입은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다. 따라서 최저매각가 40,936,000원에 낙찰되더라도 실질취득가를 40,936,000원으로 고정해 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 16.1% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
세담파크뷰의 확인된 동일면적권 실거래는 2021.07~09의 3건이며 모두 255,000,000원입니다. 시세요약상 평균·최신 거래·최근 12개월 평균도 255,000,000원으로 표시돼 있고, 현재 최저가는 그 금액의 16.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 28.01㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 28.07㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 28.01㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 255,000,000원 |
다만 이 거래들은 매각기일인 2026.09.30보다 오래된 2021년 거래입니다. 최근 거래가격의 방향을 확인할 수 있는 별도의 추세 수치가 없어, 255,000,000원을 2026년의 현재 시세로 그대로 단정하기 어렵습니다. 더욱이 임차인 인수액이 미상인 만큼 최저가가 과거 실거래의 16.1%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,136,848원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 250,000,000원 | 39,799,152원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 20,596,003원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박선희 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 550,596,003원 중 예상 배당은 39,799,152원이고 미배당은 510,796,851원입니다. 이 계산에는 풍호섭의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 실제 인수를 0원이라고 확정하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 40,936,000원 | 39,799,152원 | 510,796,851원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 32,748,800원 | 31,759,322원 | 518,836,681원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 26,199,040원 | 25,327,457원 | 525,268,546원 | 0원 |
한 회차 더 내려가도 임차인 인수위험의 본질은 달라지지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아질수록 그 자체만으로 실질취득가가 낮아진다고 볼 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 세담파크뷰는 총 27세대입니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화원중학교 북측 인근으로 다가구·다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,550,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 풍호섭 보증금 확인이 최우선. 전입일은 선순위이고 보증금은 미상입니다. 보증금 규모가 확인되지 않으면 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 여부 확인. 우선변제 가능성과 미배당 후 승계 범위를 판단하려면 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 최저가를 시세로 오인하지 않기. 40,936,000원은 과거 255,000,000원 거래의 16.1%지만, 실질취득가와 현재 시세가 모두 확정된 상태가 아닙니다.
- 8회 유찰 원인 재점검. 이 단지 경매 평균 유찰횟수 4.8회보다 많은 8회 유찰 상태입니다.
- 명도·점유 확인. 점유부분이 미상으로 조사돼 있어 실제 점유 범위와 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 공과금·세금 확인. 강서구 압류가 존재하며 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,093만원”이 아니라 “미상 보증금까지 합친 총액”을 봐야 한다
이 사건은 표면적으로는 매우 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 244,000,000원에서 8회 유찰돼 40,936,000원까지 내려왔고, 확인된 2021년 실거래 255,000,000원과 비교하면 16.1% 수준입니다. 그러나 선순위 전입 임차인 풍호섭의 보증금이 확인되지 않았다는 한 가지 사실이 가격 판단의 전제를 바꿉니다.
말소기준권리 이후 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 등기 말소와 별개의 문제입니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득가는 산정 불가이며, 보증금 확인 전에는 “시세보다 싸다”거나 “40,936,000원에 취득한다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 전입 임차인의 정확한 보증금과 배당·승계 관계를 확인하는 것입니다.
