6회 유찰·감정가 26%보다 먼저 볼 것 — 보증금 미상 선순위 점유자

서울남부지방법원 2024타경149338. 강서구 화곡동 세담파크뷰 1동 603호, 전용 28.74㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 244,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 63,963,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자의 보증금입니다.

등기 타임라인을 보면 2020.09.10 설정된 등촌신용협동조합 근저당권과 전세권은 2020.09.24 각각 일부포기·해지로 말소됐고, 2020.11.13 주식회사 세담종합건설 가압류도 2020.12.01 집행취소결정으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름의 말소기준은 2023.09.25 서울보증보험 주식회사 가압류입니다. 이 권리와 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 풍호섭은 2020.09.24 전입으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않았으므로 단정적인 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재는 실질취득액도 산정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유 위험은 별도

② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람은 풍호섭 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정되지 않아, 최저가 63,963,000원만으로 매수인 부담을 계산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 25.1%는 ‘표면 가격’ 비교일 뿐

세담파크뷰 전용면적 28㎡대에서 확인된 실거래는 3건이며 모두 255,000,000원입니다. 현재 최저가 63,963,000원은 이 표본의 25.1%입니다. 다만 거래시점이 2021.07~2021.09에 집중돼 있어 2026.07.22 매각기일의 현재 시세를 직접 나타내는 자료로 보기에는 시차가 큽니다.

감정가 244,000,000원은 실거래 표본 255,000,000원과 비슷한 구간이지만, 최저가가 63,963,000원까지 내려온 이유를 단순 할인으로만 해석하면 위험합니다. 현재는 보증금 미상 점유자의 인수 가능성 때문에 실질취득액이 최저가보다 커질 수 있으며, 최근성 있는 거래가격도 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,963,000원 가정)

총 채권액 2,605,562,891원, 채권자 예상배당 62,411,666원, 미배당 2,543,151,225원으로 산정된 시뮬레이션입니다. 다만 등기 타임라인상 등촌신용협동조합 근저당권·전세권은 2020.09.24, 주식회사 세담종합건설 가압류는 2020.12.01 말소된 기록이 있으므로 실제 배당순위와 채권 존속 여부를 원본으로 재확인해야 합니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원 산정은 보증금 미상 점유자의 별도 인수 위험을 확정적으로 제거하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 남는다

추가 유찰 시 최저가는 51,170,400원, 40,936,320원으로 내려갑니다. 그러나 풍호섭의 대항력과 보증금이 확인되지 않는 한 가격 하락이 곧 실질취득비용 하락을 뜻하지 않습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 웃돌면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물의 제6층 제603호입니다.
• 주위환경. 화원중학교 북측 인근으로 다가구주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 4필지 일단의 부정형 완경사 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,550,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 27세대 규모이며 현재 물건은 6회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.6회로, 가격만 낮춘다고 바로 소화되는 유형으로 보기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 풍호섭 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가와 예상배당액을 반영해 미배당 인수액을 계산하고, 그 총액을 시세와 비교해야 합니다.
• 말소된 권리 대조. 2020.09.24 말소된 등촌신용협동조합 근저당권·전세권과 2020.12.01 말소된 세담종합건설 가압류가 실제 배당표에서 제외되는지 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2025.09.04 강서구 압류의 세목·법정기일·금액을 확인해 배당순위와 잔여금 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 실거래 3건은 모두 2021.07~2021.09 거래이므로 2026년 현재 동일 면적의 거래·매물·전세가를 다시 조사해야 합니다.
• 명도 가능성. 점유 부분이 미상이므로 내부 점유 현황과 실제 사용자를 확인하고, 인도명령 적용 가능 여부와 명도비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 기타 점유 관련 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 26%”보다 보증금 한 줄이 중요하다

이 사건은 등기만 보면 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하고, 과거 근저당권·전세권·가압류도 이미 말소된 구조입니다. 그러나 점유 분석에서는 풍호섭이 말소기준일보다 앞선 2020.09.24 전입자로 확인됩니다.

보증금이 미상인 상태에서 최저가 63,963,000원을 실질취득비용으로 단정하거나, 실거래 표본 255,000,000원의 25.1%이므로 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다. 여기에 6회 유찰과 2021년 실거래 표본의 시차도 겹칩니다.

등기권리는 정리형, 점유권리는 미확정형. 풍호섭의 임대차관계와 보증금이 확인되기 전에는 입찰가를 정할 수 없습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 먼저 선순위 점유자의 보증금과 대항력을 확인해야 하는 사건입니다.