88,900,000원
인천지방법원 2025타경33416. 부천시 원미구 심곡동 태강탑스빌 3동 301호, 전용 29.69㎡ 다세대주택입니다. 감정가 127,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 88,900,000원입니다. 여기까지만 보면 2022.02 실거래 119,000,000원 대비 74.7%라 싸 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건의 가격판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 이경준의 보증금 129,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 42,100,200원을 매수인이 떠안을 수 있어, 실제 취득 부담은 131,000,200원으로 올라갑니다.
이 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어납니다. 2회 유찰 시에도, 3회 유찰 시에도 실질취득은 보증금 129,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 “최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-38 태강탑스빌 3동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.69㎡ · 5층 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2, 욕실, 주방 겸 거실, 발코니 등 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.10. 거래가 129,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경준 / 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 ‘대항력 인수’
말소기준은 2023.01.09. 갑구 7번 압류입니다. 그 이후의 국·부천시·서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이경준은 2021.10.25. 전입, 2021.10.05. 확정일자로 말소기준보다 앞선 대항력을 갖춘 구조입니다. 을구 9번 임차권등기는 2023.10.27. 접수되었지만, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이경준 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 129,000,000원 | 전입 2021.10.25 확정 2021.10.05 배당요구 2023.10.27 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 보증금이 중복 신고된 구조가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 사건입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추어 배당을 받지만, 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 미배당분은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
태강탑스빌3동은 총 16세대, 2003.12.31. 준공된 다세대주택입니다. 전용 29.69㎡로 확인되는 실거래는 2022.02. 4층 119,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.69㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 평균 | 29.69㎡ | 1건 | 119,000,000원 |
현재 최저가 88,900,000원은 실거래 119,000,000원의 74.7%입니다. 하지만 대항력 인수액을 더하면 실질취득은 131,000,200원으로 바뀝니다. 이는 실거래 119,000,000원의 110.1%입니다. 즉, 겉보기 최저가는 낮지만 실제 부담은 실거래보다 높습니다.
| 회차 | 낙찰 기준가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 88,900,000원 | 42,100,200원 | 131,000,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,229,999원 | 68,290,141원 | 130,520,140원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,560,999원 | 86,623,099원 | 130,184,098원 |
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 이경준 보증금 | 129,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 448,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 영동농업협동조합 | 111,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 이경준 | 129,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,000,200원을 제외한 86,899,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 42,100,200원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시민운동장 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 중 3층 301호입니다. 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남측 폭 10미터, 북측 폭 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 태강탑스빌3동은 총 16세대이고, 확인되는 같은 면적 실거래는 2022.02. 1건입니다. 가격 검증 표본이 적어 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 88,900,000원이 아니라 실질취득 131,000,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 이경준의 임대차계약일자 2021.10.01, 확정일자 2021.10.05, 전입 2021.10.25, 임차권등기 2023.10.27을 원본으로 확인하세요.
- 보증금 지급 흐름 확인. 임차인과 신청채권자가 같은 이름이므로 실제 보증금 수수, 점유, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여럿 있으므로 당해세가 배당에 선행하는지 확인해야 합니다. 배당이 줄면 인수액이 늘 수 있습니다.
- 명도 전략. 대항력 있는 임차인이 실제 점유 중이면 단순 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 인수 보증금과 명도 협의를 함께 계산해야 합니다.
- 관리비 확인. 다세대주택도 미납 관리비, 공용부분 부담, 도시가스·난방 관련 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “8,890만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 둘이라는 점입니다. 법원 최저가는 88,900,000원이지만, 외부 매수인의 실제 판단 기준은 대항력 임차보증금 미배당분을 더한 131,000,200원입니다. 실거래 1건 119,000,000원과 비교하면 오히려 높은 가격입니다. 게다가 유찰이 더 진행되어도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 1.30억원대에 머무릅니다. 결론은 분명합니다. 권리분석의 승부처는 말소가 아니라 인수, 가격판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
