인천지방법원 2025타경33474. 부천시 소사구 괴안동 삼익세라믹아파트 108동 805호, 지하1층~지상11층 중 8층 아파트입니다. 감정가 397,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 277,900,000원, 감정가의 70.0%입니다. 소유자는 김경민 씨이고, 2011년 9월 26일 거래가액 214,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 이 사건 경매가 진행 중입니다.
권리 구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 임차인 내역은 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 근저당·가압류·압류가 두껍게 쌓여 있고, 최저가 기준 예상배당표에서는 중소기업은행 일부 배당 이후 후순위 채권자가 대거 미배당으로 남습니다. 이 물건은 “인수 리스크”보다 “압류·당해세 확인”과 “가격 방어”가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 30-4 삼익세라믹아파트 108동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 지하1층~지상11층 중 8층 805호 |
| 소유자 | 김경민 (2011.09.26. 거래가액 214,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 92,727,927원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 채권이 과하다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 따라서 낙찰자가 보증금이나 등기상 담보권을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 등기부에는 근저당권·가압류·압류가 다수 확인되며, 특히 국세 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위에서 먼저 차감될 수 있으므로 최종 입찰 전 세금 성격 확인이 필요합니다.
② 유찰 시나리오 — 내려갈수록 배당 공백은 커진다
현재 회차는 감정가의 70%인 277,900,000원입니다. 다음 회차로 넘어가면 194,530,000원, 3회 유찰 시 136,171,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원으로 계산됩니다. 가격이 낮아질수록 매수인 취득가는 낮아지지만, 채권자 미배당 규모는 더 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 배당총액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 277,900,000원 | 273,209,400원 | 908,421,765원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 194,530,000원 | 191,006,580원 | 990,624,585원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 1,048,166,559원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,690,600원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 3. 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 6. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 7. 근저당 · 중소기업은행 | 160,800,000원 | 70,609,400원 |
| 후순위 근저당·가압류 | 818,231,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 277,900,000원 기준 배당표입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 창영초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상11층 중 8층 805호입니다. 사용승인일은 1989.12.26입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중로2류 접함이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 확인됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 임차인 보증금 승계 구조는 아닙니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류 3건 관련 당해세 여부를 확인하세요. 당해세면 예상배당보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 배당 압박. 최저가 기준 미배당 908,421,765원으로 후순위 채권이 대거 남습니다. 절차 지연 가능성까지 감안해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70.0%입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인만 보고 응찰가를 높게 잡지 마세요.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 남을 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구종기 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 좋지만, 안전마진은 별도다
이 물건은 임차인 승계나 법정지상권 같은 전형적 인수 리스크가 보이지 않는다는 점에서 권리분석 난도는 낮은 편입니다. 그러나 채권 총액이 크고 국세·건강보험 압류가 섞여 있어 배당 구조는 가볍지 않습니다. 현재 최저가는 277,900,000원, 감정가의 70.0%입니다. 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 가격과 세금 확인은 보수적으로. 인수 0원이라는 장점만 보고 들어가기보다, 당해세와 관리비, 실제 점유·명도 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
