인천지방법원 2025타경33476. 김포시 대곶면 석정리의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물과 토지는 공업용으로 이용되고 있습니다. 감정가 1,015,712,325원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 497,699,000원입니다. 가격표만 보면 절반 수준이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 2021년 1월 29일 전입한 김민정이 2022년 6월 15일 국민은행 근저당보다 앞서고, 보증금 5,000,000원에 대항력이 있는 것으로 정리돼 있어 현재 배당모형은 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
반면 매각물건명세서에는 “명시 인수권리: 해당사항없음”으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 가장 중요한 확인사항은 ‘500만원이 크냐 작으냐’가 아니라, 김민정의 실제 점유·전입 유지 여부와 명세서 기재가 왜 다른지를 원문으로 대조하는 것입니다. 이 확인 전에는 인수액 0원으로 단정하는 것도, 반대로 5,000,000원을 확정 인수액으로 단정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33476 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 석정리 119-33 · 경기도 김포시 대곶면 송마로 129-61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용 |
| 건물 | 일반철골구조 난연판넬지붕 1층 · 2022.01.11. 사용승인 · 위생 및 급배수설비 |
| 토지정보 | 공장용지 · 1,262.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신동훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,015,712,325원 / 497,699,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 693,805,827원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록8 토지는 공부상 임야이나 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022년 6월 15일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 696,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이은희 근저당 24,000,000원, 국가 압류, 백현기 가압류 189,372,673원과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김포시 압류는 2025년 11월 27일 해제돼 말소됐습니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김민정 | 2021.01.29 | 5,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 주식회사 피케이오 | 2024.09.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유자는 2명으로 봅니다. 주식회사 피케이오는 2024.09.10. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금이 확인되지 않았으므로 점유관계와 임대차 내용을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 감정가 절반이지만 ‘시세 절반’은 아니다
현재 최저매각가 497,699,000원은 감정가 1,015,712,325원의 49%입니다. 여기에 현재 배당분석상 김민정 보증금 5,000,000원을 더하면 실질취득은 502,699,000원, 감정가의 약 49.5%입니다.
특히 토지 일부는 농림지역, 일부는 계획관리지역이고 성장관리계획구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·가축사육제한구역·토석채취제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어, 일반 주거용 부동산보다 용도와 환금성을 개별 검토해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,376,990원 |
| 인수 · 임차인 김민정 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 696,000,000원 | 490,322,010원 |
| 3. 근저당 · 이은희 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 백현기 | 189,372,673원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 백현기 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 497,699,000원이 집행비용 7,376,990원과 국민은행 490,322,010원 배당으로 소진됩니다. 채권 총액 909,372,673원 중 배당액은 490,322,010원, 미배당은 419,050,663원입니다. 김민정 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 밖에서 실질취득비용에 더해집니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석정초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 각종 규모의 공장·임야·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 가능하고 인근 버스정류장이 있으나 시외곽에 위치해 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공업용으로 이용되고 있으며, 건물은 2022.01.11. 사용승인을 받은 일반철골구조 난연판넬지붕 1층 건물입니다.
- 토지. 토지정보상 공장용지 1,262.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 269,400원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토석채취제한지역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 특수조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록8 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공업용 부동산이고 토지별 용도지역·제한사항이 달라, 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김민정 임차관계 원본 확인. 2021.01.29. 전입·보증금 5,000,000원·대항력 있음이라는 조사 내용과 명세서의 인수권리 없음 기재가 서로 다릅니다. 실제 점유와 전입 유지 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 주식회사 피케이오 점유 확인. 2024.09.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 사용관계와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 분석대로 김민정 보증금이 인수된다면 최저가 497,699,000원이 아니라 502,699,000원을 취득원가 출발점으로 봐야 합니다.
- 감정가 49%를 시세 할인으로 오인하지 말 것. 공업용 부동산은 인근 공장·토지의 실제 거래사례와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지규제 검토. 농림지역·계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설 보호, 토석채취 제한, 토지거래계약 허가구역 등 개별 필지 규제를 용도계획과 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물이 포함되고 목록8은 공부상 임야와 현황 도로가 다르므로 현황·경계·이용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 예상치이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 하나
두 번 유찰된 497,699,000원은 감정가 1,015,712,325원의 49%라 숫자상 할인폭은 큽니다. 하지만 이 물건은 공업용 건물·토지를 일괄매각하는 구조이고, 현재 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가만 기준으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류는 소멸하지만, 김민정 보증금 5,000,000원 인수 분석과 매각물건명세서의 ‘인수권리 없음’ 기재가 충돌한다는 점이 핵심입니다.
현재 배당모형을 그대로 적용하면 매수인 실질취득은 502,699,000원입니다. 금액 자체보다 중요한 것은 이 5,000,000원의 법적 인수 여부를 입찰 전에 확정하는 것입니다. 여기에 공업용 부동산 특유의 토지규제·용도·제시외 건물·현황도로 문제까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 환금성을 확인한 뒤에야 할인 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.
