인천지방법원 2025타경33501. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 ‘이편한세상부천심곡’ 106동 15층 1501호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2019년 2월 26일 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 근저당, 전세권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 권리 자체는 어렵지 않습니다.
다만 배당표를 보면 이 물건은 채권이 촘촘히 쌓인 상태입니다. 현재 최저가 436,800,000원으로는 집행비용과 선순위 근저당 일부까지만 배당되고, 후순위 권리자 상당수는 배당을 받지 못합니다. 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 소유자·후순위 채권자 이해관계가 복잡한 명도 환경은 입찰 전 염두에 두는 편이 좋습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 820-2 이편한세상부천심곡 제106동 제15층 제1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 19층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 김규상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 436,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 121,105,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 명시 인수권리도 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 등기상 핵심은 2019년 우리은행 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 이후의 주식회사투게더앱스, 주식회사피플펀드컴퍼니, 하나로대부주식회사 관련 근저당과 하나로대부주식회사 전세권, 주식회사우리카드·주식회사 하나은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 권리상 추가로 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 유찰 후에는 가격 메리트가 있다
이편한세상부천심곡은 354세대, 2018.09.20 사용승인 단지입니다. 동일면적 84.99㎡ 최근 실거래 9건의 평균은 574,000,000원이고, 현재 최저가는 436,800,000원입니다. 단순 비교로는 실거래 평균의 76.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.99㎡ | 17 | 550,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 15 | 541,000,000원 |
| 2024.08 | 84.99㎡ | 14 | 595,000,000원 |
| 2024.08 | 84.99㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 2024.07 | 84.99㎡ | 5 | 550,000,000원 |
| 2024.02 | 84.99㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2023.09 | 84.99㎡ | 8 | 630,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 574,000,000원 |
실거래 범위는 540,000,000원~630,000,000원입니다. 현재 최저가 436,800,000원은 실거래 최저가보다도 낮고, 평균 대비로는 약 137,200,000원 낮습니다. 권리 인수 0원인 점까지 감안하면, 이 물건의 경쟁력은 신건이 아니라 1회 유찰 후 형성된 가격에서 나옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투게더앱스 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사투게더앱스 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사투게더앱스 | 39,000,000원 | 2,532,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 178,100,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 하나로대부주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 하나로대부주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 8. 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사우리카드 | 20,650,772원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 20,224,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 채권총액 910,475,028원 중 430,032,000원만 배당되고, 미배당 480,443,028원이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남중학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·다세대주택·일부 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 경인전철역인 중동역·부천역이 소재해 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 15층, 사용승인일은 2018.09.20입니다. 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 북측·서측 중로, 동측·남측 소로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래 9건이 확인되고, 거래 범위는 540,000,000원~630,000,000원입니다. 354세대 규모의 2018년 준공 아파트로 실거래 비교가 가능한 점은 장점입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 436,800,000원은 실거래 평균 574,000,000원의 76.1%입니다. 경쟁이 붙더라도 실거래 최저 540,000,000원과 평균 574,000,000원을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 배당 절단점. 현재 회차에서는 4순위 일부에서 배당이 끊기고 후순위는 미배당입니다. 매수인 인수는 없지만 이해관계가 얽힌 물건으로 보아야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 명시 내역은 없으나 현장 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않은 부분이 있습니다. 입찰 전 전입세대열람과 실제 점유자 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 입찰가는 냉정하게
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수 0원. 게다가 현재 최저가는 실거래 평균의 76.1%로 내려와 가격 메리트도 생겼습니다. 다만 채권총액이 910,475,028원으로 크고, 현재 회차에서도 미배당이 480,443,028원 발생합니다. 권리상 떠안을 돈은 없지만, 후순위 부실과 점유 확인 리스크까지 고려해 낙찰가를 실거래 하단 아래에서 통제하는 전략이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적 입찰입니다.
