인천지방법원 2025타경33507. 부천시 원미구 소사동 경동아트빌 5층 502호, 전용 52.01㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박창규는 2021.06.18. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 등기부상 핵심 말소기준은 2022.07.08. 한국자산관리공사 가압류 3,374,983원입니다. 이후 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 인더스코대부 가압류, 보령시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차인 이아람의 전입·점유 개시는 2021.05.28.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자는 2021.05.18.입니다. 따라서 보증금 190,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인 구조입니다. 현재 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 반드시 확약서 적용 여부까지 포함한 실질취득가로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 소사동 35 경동아트빌 5층502호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로619번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.01㎡ · 5층 502호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 사용승인일 2010.06.08. |
| 소유자 | 박창규 (2021.06.18. 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.07.08. 한국자산관리공사 가압류입니다. 등기부에 남은 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이아람은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 2021.05.28.이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2023.10.05. 설정된 주택임차권등기 자체가 후순위라는 사실만으로 보증금 인수 문제가 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약서가 승부처
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이아람 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.28. | 2021.05.18. | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 아님 |
이아람은 배당요구를 했고, 2023.10.05. 임차권등기가 접수됐습니다. 임차보증금은 190,000,000원이며 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 따라서 통상적인 배당 구조만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시에는 가격 메리트가 분명하다
경동아트빌은 8세대, 사용승인일 2010.06.08.의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 3건이고, 대상 면적 52.01㎡와 면적이 일치합니다. 과거 전체 평균 190,000,000원은 210,000,000원 거래 등 과거 가격을 포함하므로, 가격 판단은 최근 시세 기준 170,000,000원과 최신 거래 170,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -15.0%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 53.0㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 52.01㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 52.01㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 190,000,000원 |
| 최근 시세 기준 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 70,315,000원은 최근 시세 기준 170,000,000원의 41.4%입니다. 따라서 확약서 적용으로 인수가 실제 0원이 되는 조건에서는 가격 메리트가 있습니다. 반대로 확약을 배제하면 대항력 임차인의 보증금 미배당분이 따라붙어 실질취득이 약 190,000,000원 수준이 되고, 이는 최근 시세 170,000,000원보다 높아집니다. 이 사건은 최저가 자체가 아니라 확약서의 효력 여부에 따라 가격판정이 완전히 뒤집히는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 1. 임차인 이아람 보증금 | 190,000,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 3,374,983원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 인더스코대부 | 8,488,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이아람의 보증금 미배당액은 121,350,670원입니다. 이는 확약이 없다면 매수인 인수 위험으로 이어지는 금액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 기준에서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이용상태는 다세대주택이며, 경동아트빌은 8세대입니다. 대상 전용면적은 52.01㎡입니다.
- 입지. 부천시 원미구 소사동 소사역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지역입니다.
- 교통. 북측·서측 소로를 통해 부일로 등에 연계되고, 인근에 버스정류장과 소사역이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2010.06.08.입니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,375,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인 실거래 3건, 최근 거래 추세 -15.0%, 경매 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%를 함께 보면 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이아람 임차권등기에 실제로 적용되어 낙찰 후 말소되는지 원문 문구를 대조하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리로 기재된 을구 순위 7번 주택임차권과 확약서의 관계를 매각기일 전 최종 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 이아람의 전입·점유 2021.05.28.은 말소기준 2022.07.08.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당표와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 확약 적용 시 실질취득 70,315,000원을 최근 시세 170,000,000원과 비교하되, 최근 거래 추세 -15.0%와 3회 유찰을 함께 반영하세요.
- 환금성 점검. 8세대 다세대주택이고 확인 실거래가 3건이므로, 낙찰 후 매도 가능성과 보유기간을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 성립할 때 싼 물건”
이 사건의 표면 가격은 감정가 205,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 70,315,000원입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 이아람은 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 회차 배당만 계산하면 121,350,670원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 실질취득은 약 보증금 수준이므로 최근 시세 170,000,000원보다 오히려 높아져 가격 메리트가 없습니다.
이번 사건은 그 구조를 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 뒤집습니다. 해당 확약이 이아람 임차권에 적용된다는 기준에서는 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 70,315,000원으로 최근 시세 기준의 41.4%입니다. 그래서 결론은 확약 적용 시 가격 메리트 있음입니다. 다만 최근 거래 추세 -15.0%, 3회 유찰, 8세대 다세대주택의 제한적인 거래 표본을 감안하면 환금성까지 높은 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 이 사건의 입찰 여부를 가르는 문서는 결국 확약서 원문입니다.
