부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경33531 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 39.63㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

142,880,000원 1억 4,288만 감정가 211,000,000원

감정가의 67% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 103,390,000원 최저가 대비 +38%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

부천지원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,033만원

최저가의 10% · 10,339,000원

실거래 대비

▲ 1.1% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 1.41억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권 인수 위험으로 가격 메리트 판단은 실질취득 기준입니다.

가격 최저가 103,390,000원이지만 임차보증금 미배당 118,857,460원 인수 가능
자금 최저매각가 10,339만원 + 인수 가능액 118,857,460원 검토 필요
리스크 대항력 있는 임차권등기와 담보가등기 여부 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 2.2억이 존재해 배당 부족분 약 118,857,460원의 매수인 인수 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.

감정가

211,000,000원

다세대

최저가

103,390,000원

3회 유찰

실질취득 검토

약 220,000,000원

임차보증금 기준

매수인 인수

118,857,460원

미배당 예상

인천지방법원 2025타경33531. 경기도 부천시 오정구 고강동 벧엘리움 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 2.11억, 현재 최저매각가는 1.03억으로 세 번 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 등기된 주택임차권자인 장대식의 보증금 2.2억이 존재하고, 전입·확정일자 기준 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33531 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 오정구 고강동 416-17 벧엘리움 3층302호
물건종류	다세대 · 공동주택
전용면적	39.63㎡
소유자	이광희
감정가 / 최저가	211,000,000원 / 103,390,000원
매각기일	2026.07.09
청구금액	249,133,309원

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
장대식	220,000,000원	有	有	인수 가능

임차인은 2021.12.27 확정일자, 2022.01.26 전입 및 점유 개시, 2024.02.01 임차권등기가 설정되었습니다. 배당요구를 했지만 최저매각가 103,390,000원 기준으로 우선변제 배당 예상액은 101,142,540원이며 부족분 118,857,460원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

⛔ 최저가 착시 주의 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 부담이 증가합니다. 따라서 시세 비교와 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득가(낙찰가+인수액) 기준으로 해야 합니다.

③ 예상배당표 (최저가 103,390,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,247,460원
임차인 장대식 보증금	220,000,000원	101,142,540원
KB국민카드 가압류	16,226,046원	0원
한국주택금융공사 경매채권	249,133,309원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 기준

최저가는 낮지만 임차 인수 고려 시 실질취득은 약 2.2억 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천시 오정구 고강동 소재, 고강초등학교 남동측 인근 공동주택 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 일부 노선 시내버스 정류장이 인근에 위치합니다.
건물. 2016년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호입니다.
환금성. 벧엘리움은 총 12세대 규모이며 최근 거래는 2022.01 220,000,000원 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차보증금 220,000,000원의 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
가등기 확인. 갑구 6번 위크레딧대부 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가 103,390,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 위험합니다.
실질취득 기준. 현재 예상 실질 부담은 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수보다 인수권리가 중요하다”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어졌지만, 그 자체가 기회라는 의미는 아닙니다. 대항력 있는 임차권으로 인해 매수인은 배당 부족분을 부담할 가능성이 있고, 낮은 낙찰가는 인수 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 권리상 핵심은 임차보증금 2.2억이며, 입찰 전에는 가등기와 임차권 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

부동산강제경매

3회 유찰에도 남는 임차권 인수 리스크 — 부천 벧엘리움 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권

③ 예상배당표 (최저가 103,390,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 횟수보다 인수권리가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-03	유찰	2억 1,100만원
2	2026-04-23	유찰	2억 1,100만원
3	2026-06-04	유찰	1억 4,770만원
4	2026-07-09	대기	1억 339만원