서울남부지방법원 2024타경150642. 마곡동 필네이처 6층 603호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가에서도 방 겸 거실·주방·욕실1·현관 구조의 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 현황은 주거용입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 권리의 개수보다 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다.
강영우는 2021.12.14 확정일자를 받고 2021.12.31 전입·점유를 시작했습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2024.10.28 강서구 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 훨씬 앞서므로 강영우는 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 매각물건명세서도 보증금 158,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경150642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡중앙8로 86, 제6층 제603호 (마곡동, 필네이처) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 방 겸 거실, 주방, 욕실1, 현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층, 지상15층 · 제6층 제603호 · 사용승인 2016.07.18 |
| 소유자 | 김태영 (2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 11,940,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영우 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2024.10.28 강서구 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 2024.12.23 강제경매개시결정과 2024.12.31 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 임차권등기 자체가 소멸한다고 임차보증금 인수까지 없어지는 것은 아닙니다. 강영우의 전입·점유는 2021.12.31로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 158,000,000원 | 2021.12.31 / 2021.12.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 146,674,920원 인수 |
| 차권자 | 주거 | 미상 | 2021.12.31 / 2021.12.14 | 대항력 표시 | 우선변제 표시 | 보증금 확인 필요 |
강영우는 배당요구가 접수되어 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다고 전액 배당되는 것은 아닙니다. 현재 최저가에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 소진됩니다. 또한 매각물건명세서에는 별도로 ‘차권자’라는 주거 점유·신고 내역이 있고 전입일과 확정일이 강영우와 동일하게 기재되어 있으나 보증금은 확인이 필요한 상태이므로, 이 표시의 실체와 보증금 관계는 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격의 착시 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
감정가 139,000,000원에서 11회 유찰되어 최저가가 11,940,000원까지 낮아졌지만, 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가는 만큼 배당액도 감소하고, 그 부족분이 매수인 인수액으로 이동합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 11,940,000원 | 11,325,080원 | 146,674,920원 |
| 12회 유찰 시 | 9,552,000원 | 8,980,064원 | 149,019,936원 |
| 13회 유찰 시 | 7,641,600원 | 7,104,051원 | 150,895,949원 |
현재 회차에서 최저가 11,940,000원에 낙찰받는다고 해도 강영우 보증금 미배당분 146,674,920원을 더 부담하는 구조입니다. 즉 겉으로 보이는 최저가는 감정가의 일부에 불과하지만, 경제적 부담은 약 158,000,000원 수준입니다. 12회·13회 유찰 시에도 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 149,019,936원, 150,895,949원으로 오릅니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 614,920원 |
| 1. 임차인 강영우 보증금 | 158,000,000원 | 11,325,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 강영우 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차인 강영우의 보증금 배당액은 11,325,080원이고, 부족분 146,674,920원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 5호선 발산역 북서측 인근. 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트단지·근린상가·근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 대중교통 여건은 원활한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용. 감정평가상 방 겸 거실, 주방, 욕실1, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상15층 건물 내 6층 603호. 사용승인일은 2016.07.18이며 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수, 화재경보·탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 북동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 체크. 입지와 교통은 원활한 편으로 평가됐지만, 본 건은 실제 경매에서 11회 유찰되었습니다. 권리 인수구조를 제거하지 않고 최저가만 낮추는 방식으로는 응찰 부담이 해소되지 않는 특성이 드러납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 강영우 보증금 미배당 잔액 146,674,920원을 낙찰대금과 별도로 부담하는 구조입니다.
- 낮은 최저가 착시 금지. 11,940,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 실질부담이 약 158,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임대차 원본 대조. 강영우의 임대차계약일 2021.12.11, 확정일자 2021.12.14, 전입·점유 2021.12.31과 보증금 158,000,000원을 계약서·배당요구서·임차권등기 내용과 대조하세요.
- ‘차권자’ 표기 확인. 동일한 전입일·확정일이 기재된 별도 신고 내역의 실체와 보증금 관계를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 채권관계 확인. 강영우가 임차권자이면서 경매신청 채권자로도 등재되어 있고 청구액도 158,000,000원이므로, 임차보증금 반환채권과 경매신청 채권의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 주거용 이용 중인 오피스텔이므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1,194만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
이 사건은 최저가가 감정가 139,000,000원에서 11,940,000원까지 내려온 11회 유찰 물건이지만, 권리분석의 결론은 단순합니다. 대항력 있는 강영우의 보증금 158,000,000원이 가격의 중심입니다. 현재 가정에서 배당되는 금액은 11,325,080원뿐이고, 나머지 146,674,920원은 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰되어 최저가가 9,552,000원, 7,641,600원으로 내려가도 인수액은 149,019,936원, 150,895,949원으로 오릅니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 ‘싸다’고 평가할 수 없는 대표적인 대항력 인수형입니다. 실질취득 부담은 약 158,000,000원 수준으로 고정되는 구조이고, 여기에 별도 ‘차권자’ 표시의 실체 확인까지 남아 있습니다. 최저가가 아니라 인수액을 합친 총부담으로만 판단해야 하는 D등급 고위험 권리구조입니다.
