14,925,000원
서울남부지방법원 2024타경150642. 마곡동 필네이처 제6층 제603호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 현황도 방 겸 거실·주방·욕실·현관을 갖춘 오피스텔로 이용 중입니다. 표면적인 최저가는 감정가의 10.74%에 불과하지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
강영우는 2021.12.14. 확정일자를 받고 2021.12.31. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 강서구 압류는 2024.10.28. 접수됐으므로 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 158,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경150642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡중앙8로 86, 제6층 제603호 (마곡동, 필네이처) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔(방 겸 거실·주방·욕실1·현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층·지상15층 중 6층 · 사용승인 2016.07.18. |
| 소유자 | 김태영 (2022.02.15. 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 14,925,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영우 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2024.10.28. 접수된 강서구 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 을구 1번 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 강영우의 전입·점유는 2021.12.31.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸과 별개로, 매각물건명세서가 명시한 미배당 보증금 인수책임은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 확인
| 임차 관련자 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.31. / 2021.12.14. | 158,000,000원 | 2024.12.31. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
| 차권자 | 주거 | 2021.12.31. / 2021.12.14. | 미상 | 2024.12.19. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
임차 관련 기록은 2건이며 보증기관 대위·승계로 표시된 기록은 없습니다. 두 기록의 전입일과 확정일자가 같고 두 번째 기록은 보증금이 미상으로 기재돼 있으므로, 별도 임차인인지 강영우 관련 중복·보완 기재인지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다. 확인 전에는 추가 인수위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 총액은 거의 줄지 않는다
현재 최저가 14,925,000원만 보면 감정가에서 89% 이상 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 회차의 예상배당에서 집행비용 668,650원을 제외한 14,256,350원만 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 부족분 143,743,650원은 매수인이 떠안으므로 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 14,925,000원 | 143,743,650원 | 158,668,650원 |
| 11회 유찰 시 | 11,940,000원 | 146,674,920원 | 158,614,920원 |
| 12회 유찰 시 | 9,552,000원 | 149,019,936원 | 158,571,936원 |
11회·12회 유찰로 낙찰가가 더 떨어지더라도 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다. 현재 회차부터 12회 유찰 시나리오까지 실질취득액은 모두 158,000,000원대입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 아니라 임차보증금이 총취득비용을 사실상 결정하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 4.5% 추정) | - | 668,650원 |
| 1. 임차인 강영우 보증금 | 158,000,000원 | 14,256,350원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 강영우 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 143,743,650원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 발산역 북서측 인근으로 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린상가와 근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 있어 대중교통 여건은 원활한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.07.18. 사용승인된 지하5층·지상15층 건물의 6층으로, 개별난방·승강기· 위생 및 급배수·화재경보·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 수요. 감정가 139,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 14,925,000원까지 내려왔다는 사실은 경매시장에서 응찰이 성립하지 않았던 이력이 반복됐음을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 14,925,000원이 아니라 인수액을 포함한 158,668,650원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 강영우 보증금 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.11., 확정일자 2021.12.14., 주민등록·점유개시 2021.12.31., 보증금 158,000,000원과 배당요구 내역을 원본 대조해야 합니다.
- 추가 임차 기록 확인. 보증금 미상으로 기재된 ‘차권자’ 기록이 별도 임차인인지, 강영우 관련 중복 기재인지 확인 전에는 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 신청채권자와 임차권자의 관계 확인. 강영우가 강제경매 신청채권자와 임차권자로 함께 기재된 경위와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 검토. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확보. 동일·유사 오피스텔 실거래와 임대수익 자료를 별도로 확인하기 전에는 감정가 대비 경제성이나 환금성을 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “1,492만원 낙찰”이 아니라 “1억5,866만원 취득”
이 물건의 숫자는 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 139,000,000원, 최저가 14,925,000원, 10회 유찰입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금은 158,000,000원이고, 현재 매각가에서 배당되지 않는 143,743,650원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 부담은 158,668,650원으로 감정가보다 높습니다.
11회·12회 유찰을 가정해도 실질취득액은 각각 158,614,920원과 158,571,936원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 인수형이므로, 추가 유찰도 가격 메리트를 만들지 못합니다. 여기에 보증금 미상 임차 관련 기록과 신청채권자·임차권자 동일인 확인 문제도 남습니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 14,925,000원이지만, 권리까지 반영한 취득가는 약 158,000,000원대입니다.
