44,590,000원
인천지방법원 2025타경33554. 부천시 오정구 원종동 대건주택 5층 502호, 전용 29.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이용민으로 2022.06.21 매매, 거래가액 135,000,000원에 취득했고 2022.07.29 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 임차인 김황의 임대차계약일은 2022.06.05, 확정일자도 2022.06.05이며, 전입·점유개시는 2022.07.08입니다. 현 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023.09.05 가압류보다 앞서므로 김황은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
이 때문에 확약서가 없다면 가격이 내려갈수록 ‘싸지는’ 물건이 아닙니다. 현재 회차에서는 배당 후 보증금 부족분이 91,612,620원으로 계산되고, 다음 회차에서는 104,748,835원, 그 다음 회차에서는 113,944,185원으로 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 김황 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 그 인수위험을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 350-9 대건주택 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.64㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 이용민 · 2022.06.21 매매 · 거래가액 135,000,000원 · 2022.07.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
현 권리분석의 말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 818,000,000원입니다. 그 뒤 2023.11.20 국 압류, 2024.07.22 김황 주택임차권등기, 2025.05.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 순위만 보고 김황의 임차권을 후순위로 보면 안 됩니다. 실제 임대차의 전입·점유개시일은 2022.07.08로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김황 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.07.08 / 2022.06.05 | 135,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
김황은 배당요구를 했고, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,202,620원을 먼저 제외하면 김황에게 예상되는 배당은 43,387,380원이며, 산술상 미회수액은 91,612,620원입니다.
③ 가격 비교 — 4,459만원은 기준 거래의 33.0%
동일 건물·동일 면적 29.64㎡에 기록된 거래는 2022.06 5층 135,000,000원 1건입니다. 감정가도 130,000,000원으로 비슷한 수준이지만, 3회 유찰된 현재 최저가는 44,590,000원으로 제공된 기준 거래의 33.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.64㎡ | 5 | 135,000,000원 |
다만 거래 표본은 1건이고 대건주택은 16세대 규모입니다. 따라서 135,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정하기보다는 기준 거래로 보는 것이 안전합니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 김황 보증금 | 135,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산술상 김황의 보증금 부족분은 91,612,620원입니다. 다만 말소동의 확약을 정확도 규칙에 따라 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용·배당액은 제공된 현재 회차 추정값 기준입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 산술상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,590,000원 | 91,612,620원 |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 104,748,835원 |
| 5회 유찰 시 | 21,849,099원 | 113,944,185원 |
이 표가 대항력 인수형 물건의 핵심입니다. 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 김황의 미배당 보증금이 커져 총부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 따라서 “4회, 5회 유찰되면 더 싸진다”는 해석은 확약이 없는 경우 틀립니다. 반대로 확약이 유효하게 적용돼 김황 관련 인수가 실제 0원이면, 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 매수인의 취득가격 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 원종초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 또는 근거리에 버스정류장과 서해선 원종역이 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,868,000원/㎡, 토지면적은 332.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대건주택은 16세대, 2002.04.24 사용승인 물건으로 거래 표본이 1건에 불과하고 경매 평균 유찰도 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 5번 김황 주택임차권 전부의 말소와 매수인 인수배제에 어떻게 연결되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 범위. 김황은 건물 전부를 대상으로 보증금 135,000,000원의 주택임차권을 갖고 있습니다.
- 대항력 기준일. 임차권등기일 2024.07.22가 아니라 전입·점유일 2022.07.08을 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 표본은 2022.06 135,000,000원 1건뿐이므로 현재 시장가를 그 금액 하나로 확정하지 말아야 합니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰 3.0회인 점을 감안해 매도기간과 수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원본을 매각기일 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”는 결론은 확약 확인 뒤에
숫자만 보면 매우 강한 할인입니다. 감정가 130,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 44,590,000원이고, 제공된 29.64㎡ 거래 135,000,000원의 33.0%입니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격이 아니라 선순위 대항력 임차인 김황입니다.
확약이 없다면 현재 회차의 보증금 미배당액 91,612,620원이 매수인에게 남는 인수형 구조이고, 추가 유찰돼도 인수액이 커지므로 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김황 임차권을 실제로 해소한다면 정확도 규칙상 실질 인수는 0원이고, 그때 비로소 현재 최저가 자체가 취득가격이 됩니다.
가격은 매력적이고, 권리는 확약 확인이 전부인 물건. 3회 유찰과 16세대 다세대의 환금성, 거래 표본 1건이라는 한계를 감안하면 무조건적인 고등급보다는 확약 원본 확인을 전제로 접근하는 것이 맞습니다.
