인천지방법원 2025타경33563. 경기도 부천시 오정구 고강동 리치하임 에이동 403호 다세대입니다. 감정가는 253,000,000원이고 현재 최저매각가는 86,779,000원으로 3회 유찰됐습니다. 겉으로는 감정가 대비 크게 낮아진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수입니다. 말소기준권리는 2022.12.28. 갑구 3번 가압류인 주택도시보증공사이고, 그 이전에 전입한 이한솔은 대항력이 있습니다. 임차권등기까지 존재해 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 명시돼 있습니다.
현재 회차에서 이한솔의 보증금 270,000,000원 가운데 84,816,978원이 배당되고, 부족분 185,183,022원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 최저가 86,779,000원만 기준으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득액은 86,779,000원 + 185,183,022원 = 271,962,022원이며, 최근 12개월 평균 거래가 227,000,000원을 넘어섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33563 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 381-1 리치하임 에이동 4층 403호 경기도 부천시 오정구 역곡로504번길 80 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 86,779,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 308,826,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 핵심은 그 이전 임차인
말소기준권리는 2022.12.28. 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 3번 임차권등기는 2024.01.25. 등록됐지만 원래의 전입신고가 2022.01.21.로 말소기준권리보다 앞서 있어 이한솔은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 확정일자도 2021.11.25.이고 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 임차인 조사 — 이한솔 인수위험이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이한솔 | 2022.01.21 / 2021.11.25 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 임차권등기 | 배당 84,816,978원 인수 185,183,022원 |
| 선은경 | 2024.10.07 | 미상 | 대항력 없음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 한국주택 | 2022.01.21 / 2021.11.25 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
리치하임의 동일면적 45.34㎡급 실거래는 최근 12개월에 2건이 확인됩니다. 2025.06 235,000,000원, 2025.12 219,000,000원으로 최근 12개월 평균은 227,000,000원입니다. 최신 거래도 219,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 46.79㎡ | 5 | 219,000,000원 |
| 2025.06 | 46.79㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.34㎡ | 2건 | 227,000,000원 |
최저매각가 86,779,000원 자체만 보면 최근 12개월 평균의 38.2%지만, 이 숫자에는 이한솔 인수액 185,183,022원이 포함돼 있지 않습니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 낙찰가+인수액은 271,962,022원으로 최근 12개월 평균 227,000,000원의 약 119.8%입니다. 최신 거래 219,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높아 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,022원 |
| 1. 임차인 이한솔 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 84,816,978원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 308,826,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 711,826,196원에 대해 채권자 배당액이 0원으로 기록되고, 이한솔에게 우선 배당 84,816,978원이 지급된 뒤 부족분 185,183,022원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 고강초등학교 북측 약 200m 지점이며 주위는 동류형 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층 403호이며 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 리치하임은 총 24세대이며 동일면적 최근 거래는 2건입니다. 최근 거래가는 219,000,000원~235,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금액 우선 확인. 이한솔 보증금 270,000,000원 중 185,183,022원이 인수 대상으로 계산돼 있으므로 최저가만 보고 입찰하면 안 됩니다.
- 한국주택 추가 확인. 대항력·우선변제권이 기재돼 있으나 보증금이 미상입니다. 실제 인수범위를 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
- 선은경 확인. 2024.10.07 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 기록돼 있어 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 기준 응찰. 현재 회차에서는 271,962,022원이 계산되므로 227,000,000원의 최근 12개월 평균을 상회합니다. 감정가 대비 최저가 하락폭만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.23 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 기준으로 인수범위를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득가는 낮지 않다”
이 사건은 전형적인 낮은 최저가의 함정이 있는 물건입니다. 3회 유찰로 최저매각가가 86,779,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 이한솔의 보증금 270,000,000원 중 185,183,022원이 인수대상으로 계산됩니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 271,962,022원에 달합니다.
최근 12개월 평균 실거래 227,000,000원, 최신 거래 219,000,000원보다 실질취득액이 모두 높기 때문에 현재 회차는 시세보다 저렴한 경매가 아닙니다. 더구나 한국주택의 보증금도 미상이고 대항력·우선변제권이 기재돼 있어 추가 확인이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 내려왔는가”가 아니라 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득가를 얼마나 낮출 수 있는가입니다.
