인천지방법원 2025타경33563. 부천시 오정구 고강동 리치하임 에이동 4층 403호, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 감정가 253,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 60,745,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 이한솔은 2022.01.21. 전입·점유, 2021.11.25. 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로 보증금이 270,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산상 59,251,590원만 배당되고 210,748,410원이 매수인에게 인수됩니다.
말소기준은 2022.12.28. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이한솔의 전입·점유는 그보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조이고, 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도 보증금 미회수분은 매수인이 부담할 수 있습니다. 5회·6회 유찰 시에도 매각대금이 낮아지는 만큼 인수액이 228,643,887원, 241,170,722원으로 커져 실질취득 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 381-1 리치하임 에이동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 45.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 60,745,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 308,826,196원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.12.13. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권 2,520,000,000원은 2020.02.17. 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 이후 노원세무서 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 알려진 인수액만 210,748,410원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한솔 | 2022.01.21 / 2021.11.25 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 210,748,410원 인수 |
| 선은경 | 2024.10.07 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 한국주택 | 2022.01.21 / 2021.11.25 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증금 확인 필요 |
이한솔은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 배당요구가 있고 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가 60,745,000원을 가정하면 집행비용 1,493,410원을 제외한 59,251,590원이 이한솔에게 배당되고, 미배당 보증금 210,748,410원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
리치하임의 전용면적 유사 거래는 최근 12개월 2건입니다. 2025.06. 4층 235,000,000원, 2025.12. 5층 219,000,000원이며 최근 12개월 평균은 227,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 46.79㎡ | 5 | 219,000,000원 |
| 2025.06 | 46.79㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 227,000,000원 |
표면상 최저가는 60,745,000원으로 최근 12개월 평균의 26.8%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차의 실질취득은 60,745,000원 낙찰대금 + 210,748,410원 인수 구조이며, 핵심 비교 기준은 보증금 약 270,000,000원입니다. 이는 최근 평균 227,000,000원과 최신 거래 219,000,000원보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,410원 |
| 1. 임차인 이한솔 보증금 | 270,000,000원 | 59,251,590원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 308,826,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이한솔 보증금 부족분은 210,748,410원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 북측 약 200미터 지점으로, 주위는 동류형 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호이며 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 다지구, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 리치하임은 24세대, 2019.12.03. 준공이며 해당 면적대 최근 거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 60,745,000원만 보고 시세 대비 26.8%라고 판단하면 안 됩니다. 이한솔 미배당 보증금 인수를 합친 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 이한솔 잔액 확인. 현재 계산상 인수액은 210,748,410원입니다. 실제 배당 결과와 변제 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 한국주택 원본 대조. 대항력·우선변제권 표시가 있으나 보증금이 미상입니다. 동일 전입일·확정일자만으로 이한솔과 동일인·승계관계라고 단정할 수 없습니다.
- 선은경 확인. 2024.10.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다.
- 유찰 전략 착각 금지. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 이한솔 인수액이 증가하므로 실질취득 총액 절감 효과가 제한됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 배당요구와 실제 보증금 변제내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,074만원짜리 집”이 아니다
이 물건의 핵심은 네 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 이한솔의 보증금 270,000,000원이 말소기준보다 앞선 전입·점유에 의해 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서는 210,748,410원의 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 따라서 실질취득은 약 270,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 227,000,000원과 최신 거래 219,000,000원을 웃돕니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가합니다. 여기에 한국주택의 보증금 미상 대항력 신고까지 확인해야 하므로, 현재 자료만 놓고 보면 낮은 최저가가 투자 매력으로 연결되지 않는 고위험 권리구조입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금의 실제 잔액과 추가 대항력 신고의 실체입니다.
