인천지방법원 2025타경33587. 김포시 하성면 석탄리 13-7 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 600㎡, 건물은 철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 지상 2층이며, 1층 및 2층 전부에 박성환의 주택임차권등기가 있습니다. 현재 최저매각가는 227,486,000원으로 감정가 663,224,520원의 34.3% 수준입니다.
권리의 기준점은 2020.07.17. 설정된 김포시산림조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 박성환 근저당권, 주택임차권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박성환의 주민등록일자·확정일자는 2021.11.11.로 말소기준권리보다 늦고, 김민의 전입일도 2024.03.28.로 늦어 두 사람 모두 현재 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 석탄리 13-7 · 경기도 김포시 하성면 석평로224번길 128 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 지상2층 |
| 토지 | 대 · 600㎡ · 보전관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김소운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 663,224,520원 / 227,486,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 249,740,046원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 경량철골조 주차장 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.17. 김포시산림조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 253,500,000원이고 같은 날 456,000,000원으로 변경된 등기는 이미 말소됐으며, 2021.11.26. 채권최고액 310,000,000원으로 변경된 기록이 남아 있습니다. 2025.08.11.에는 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민 | 확인 필요 | 2024.03.28 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박성환 | 건물 1층 및 2층 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.11 | 2021.11.11 | 250,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김민은 2025.07.23. 배당요구를 했고, 박성환은 2023.12.07. 배당요구가 확인됩니다. 박성환의 임차보증금은 250,000,000원이지만 전입일이 2020.07.17. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아도 이 보증금을 매수인이 인수하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,486,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,984,804원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 김포시산림조합 | 253,500,000원 | 223,501,196원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 박성환 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 박성환 | 249,740,046원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 249,740,046원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 박성환 | 249,740,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,252,720,138원 중 예상 배당액은 223,501,196원이며, 미배당액은 1,029,218,942원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 227,486,000원 | 223,501,196원 | 1,029,218,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 159,240,200원 | 156,210,837원 | 1,096,509,301원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 111,468,140원 | 109,107,586원 | 1,143,612,552원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가면서 선순위 채권의 미배당이 커지지만, 그 미배당을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 지상2층 건물입니다.
- 입지. 김포시 하성면 석탄리 ‘석탄4리 마을회관’ 북측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 600㎡, 보전관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 191,900원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지 지상 바닥포장·옹벽·담장·관정·외부수도·조경수목 등이 토지에 포함평가됐습니다.
- 제시외 시설. 소유자 미상의 경량철골조 주차장 약 25㎡가 있고, 매각물건명세서상 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민 보증금 확인. 전입일은 2024.03.28.로 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 임대차계약과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 박성환 관계 확인. 임차보증금 250,000,000원, 임차권등기, 근저당권 및 경매 관련 권리관계가 함께 나타나므로 임대차와 채권관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 명도 상대방 확인. 실제 임차인 2명이 확인되므로 인수금액 0원과 별개로 현장 점유자와 인도절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 경량철골조 주차장이 포함되고, 공부상 석탄리 13-7·13-10 지상으로 등재됐던 부분은 토지합병으로 석탄리 13-7입니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역과 제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한이 중첩돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현지 단독주택·토지 거래가를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34%”는 시세 증명이 아니다
권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 두 임차인도 모두 대항력이 없어, 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 감정상 단독주택과 600㎡ 토지가 결합된 물건이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 여기에 김민의 보증금 미상, 김민·박성환의 관계인 가능성까지 있어 권리 인수보다 점유·임대차 실체와 현장 가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 최저가 227,486,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
