서울남부지방법원 2024타경151690. 화곡동 신영리치빌 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 숫자만 보면 감정가 215,000,000원에서 최저가 36,071,000원까지 내려온 8회 유찰 물건이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는” 구조와 다릅니다. 임차권자 정해훈의 보증금은 205,000,000원이고 전입일은 2017.06.29, 확정일자는 2019.09.26입니다. 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 36,071,000원에서 집행비용 1,049,278원을 제외한 35,021,722원이 정해훈 보증금에 배당되고, 나머지 169,978,278원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 다음 회차로 최저가가 28,856,800원, 23,085,440원으로 내려가도 인수액은 각각 177,062,622원, 182,730,098원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 보증금 205,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경151690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로 149-8, 제2층 제202호 (화곡동, 신영리치빌) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2017.03.22 |
| 시세 매칭 기준면적 | 47.08㎡ |
| 소유자 | 노희종 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 36,071,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 211,051,858원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.03.17 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 강서구·국·김포시 등의 압류와 2024.12.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 정해훈은 2017.06.29 전입했고, 임대차계약일은 2017.05.12, 점유개시일은 2017.06.23입니다. 따라서 말소기준보다 선행하며, 임차권등기는 2024.05.01에 이뤄졌더라도 기존 임대차의 대항력 문제가 그대로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정해훈 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.06.29 | 2019.09.26 | 205,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
| 이수경 | 미상 | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금으로 합산할 대상은 없습니다. 실제 표시된 임차인은 정해훈·이수경 2명입니다. 정해훈은 보증금과 확정일자가 확인되지만, 이수경은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이수경을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
또한 정해훈은 등기부상 임차권자이면서 이 강제경매의 채권자로 표시돼 있습니다. 같은 인물이 임차보증금 권리와 경매신청 채권을 함께 가지고 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적된 사건입니다. 실제 권리관계가 어떻게 구성됐는지는 임대차계약서·경매신청채권의 원인·배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 205,000,000원으로 봐야 한다
이 물건의 시세 판단에서 36,071,000원을 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하기 때문에 가격 기준은 실질취득 약 205,000,000원입니다. 신영리치빌의 최근 12개월 거래는 2026.06 거래 1건, 340,000,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 전체 3건 평균 311,666,666원보다도 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.18㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2022.04 | 37.51㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 29.99㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 340,000,000원 |
표면상 205,000,000원 수준의 실질취득은 최신 거래 340,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교를 그대로 가격 메리트로 확정하면 안 됩니다. 시세 매칭 기준면적은 47.08㎡인데 최신 거래는 41.18㎡이고, 면적 매칭 결과도 일치하지 않습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 최근 거래보다 낮아 보이는 가격 차이는 참고 신호이지 확정적인 저가 매수 근거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,049,278원 |
| 1. 임차인 정해훈 보증금 | 205,000,000원 | 35,021,722원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정해훈 | 211,051,858원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 정해훈 보증금 미배당액 169,978,278원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 6건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 36,071,000원 | 169,978,278원 | 낙찰가 감소분을 보증금 인수가 대부분 상쇄 |
| 9회 유찰 시 | 28,856,800원 | 177,062,622원 | 최저가가 내려가지만 인수액 증가 |
| 10회 유찰 시 | 23,085,440원 | 182,730,098원 | 총 부담은 보증금 수준에서 계속 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방·화장실·거실·발코니 등의 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근이며 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2017.03.22이며 승강기·급배수·위생·CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 건물이 북동측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 공시지가는 3,544,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 경매 집계상 평균 유찰 6.5회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수 포함 총부담으로 계산. 현재 최저가 36,071,000원만 보고 응찰가를 정하지 말고 정해훈 미배당 보증금 169,978,278원을 함께 보세요.
- 이수경 보증금 확인. 전입일 2017.06.29이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 임대차계약과 배당요구 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 정해훈 권리관계 확인. 임차권자이자 강제경매 채권자로 표시돼 있어 임대차채권과 경매신청채권의 원인을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 인수액이 변동할 수 있습니다.
- 시세 면적 보정. 최근 거래 340,000,000원은 41.18㎡이고 시세 매칭 기준면적 47.08㎡와 직접 일치하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조도는 집합건축물대장상 도면·탐문·외부관찰 등을 토대로 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 세금 관계를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “36,071,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 36,071,000원이라는 최저가도 아닙니다. 정해훈의 205,000,000원 임차보증금이 대항력을 갖고 있고, 배당되지 않은 잔액이 매수인에게 넘어온다는 점입니다. 그래서 최저가가 추가로 내려가도 인수액이 올라 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 거래 340,000,000원과 비교하면 알려진 정해훈 인수구조만으로는 가격 차이가 있어 보입니다. 하지만 거래 면적이 직접 매칭되지 않고 표본이 1건이며, 무엇보다 이수경의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수액을 확정할 수 없습니다. 8회 유찰과 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 결론은 “최저가 할인은 착시, 알려진 실질취득은 약 205,000,000원, 미상 임차인 확인 전에는 총취득가 확정 불가”입니다.
