서울남부지방법원 2024타경151690. 서울 강서구 화곡동 신영리치빌 제2층 제202호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 노희종이고, 신청채권자는 정해훈이며 청구금액은 211,051,858원입니다. 등기부상 2017년에 설정된 근저당권은 이미 말소되어 있고, 2021년 3월 17일 국민건강보험공단 압류를 말소기준권리로 보는 구조입니다. 이후의 여러 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 압류가 몇 건 소멸하는지가 아닙니다. 매각물건명세서에 매수인이 인수할 수 있는 임차권등기가 명시되어 있다는 점이 가장 중요합니다. 정해훈의 임차보증금 205,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 부담할 수 있으므로, 최저가만을 기준으로 입찰가를 판단하면 실질취득원가를 크게 잘못 계산하게 됩니다. 별도로 이수경의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 임차인 위험도 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 소멸보다 임차보증금 인수가 핵심

등기상 2017년 4월 7일 의왕신용협동조합 근저당권(채권최고액 1,560,000,000원)은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2021년 9월 1일 설정된 박종찬의 근저당권(채권최고액 12,000,000원)도 2022년 9월 6일 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2021년 3월 17일 국민건강보험공단 압류와 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다.

임차인 권리 분석

기재상 임차인 2명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 다만 이수경은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득원가로 판단

신영리치빌(330-14)의 시세 자료에는 최근 12개월 평균 거래가 316,500,000원(2건), 최신 거래가 293,000,000원(2026.09), 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이 +6.4%가 기재되어 있습니다. 다만 시세 조회 기준면적은 47.08㎡이고, 확인되는 거래 표본은 37.51㎡·41.18㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 참고 자료이며, 본건과 직접 비교 가능한 동일 면적 시세로 확정할 수 없습니다.

현재 회차에서 입찰가와 정해훈의 미배당 보증금 잔액을 합산하면 실질취득 추정액은 205,815,548원입니다. 이를 최근 12개월 평균 316,500,000원과 단순 비교하면 약 65.0%, 최신 거래 293,000,000원과 비교하면 약 70.2%에 해당합니다. 그러나 거래면적이 일치하지 않고 이수경의 보증금이 확인되지 않아, 이 비율만으로 본건이 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,086,000원 가정)

배당 추정상 매각대금에서 집행비용 815,548원을 공제하면 정해훈에게 22,270,452원이 배당되고, 보증금 중 182,729,548원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액의 미배당과 임차보증금 인수는 서로 다른 권리관계이므로 동일인으로 기재된 정해훈의 청구채권·임차보증금 관계를 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 시세 자료 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역 등이 있어 대중교통 접근이 가능합니다. 건물이 접한 북동측 도로 폭은 약 5미터 내외로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 6층 건물이며 사용승인일은 2017.03.22.입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기 및 CCTV 설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 142.7㎡, 공시지가 3,544,000원/㎡, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로, 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 건축물대장 도면, 탐문 및 외부관찰 등을 토대로 작성되었습니다.
• 환금성. 시세 자료상 해당 단지는 16세대, 사용승인일 2017.03.22.이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.1회, 매각률은 0.0%로 기재되어 있습니다. 본건은 이미 10회 유찰되었으므로 낮은 최저가만으로 수요와 환금성이 좋다고 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 원본 대조. 매각물건명세서의 정해훈 임차권등기 및 보증금 205,000,000원 인수 조건을 확인하고, 현재 배당 가정의 미배당액 182,729,548원이 실제 배당에서도 유지되는지 검토하세요.
• 이수경 보증금 확인. 전입일은 2017.06.29.이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없으며, 추가 인수액이 발생할 가능성을 해소하기 전에는 총취득원가를 확정할 수 없습니다.
• 정해훈의 채권자·임차권자 관계. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일한 이름으로 기재되어 있습니다. 가장임차인 여부를 추정만으로 결론 내리지 말고, 계약서·보증금 지급관계·실제 점유·배당요구 및 채권의 법률관계를 확인하세요.
• 낙찰가보다 실질취득원가. 현재 회차 기준 23,086,000원에 인수 잔액 182,729,548원을 더한 금액은 205,815,548원입니다. 회차가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 거의 고정될 수 있습니다. 최저가만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 시세 비교의 면적 일치 여부. 최근 12개월 평균 316,500,000원과 최신 거래 293,000,000원은 참고할 수 있지만, 비교 면적이 본건과 일치하지 않습니다. 같은 면적·층·상태의 거래를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 세금·배당순위 확인. 국세·지방세 압류 6건이 기재되어 있습니다. 당해세 여부와 세금의 법정기일, 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위가 배당액과 인수액에 미치는 영향을 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 임차인 2명이 기재되어 있고, 한 명의 보증금은 미상입니다. 현황조사 당시 내부를 직접 확인하지 못한 사정도 있으므로 실제 점유자, 점유 범위 및 인도 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
• 추가 비용 반영. 본 계산은 입찰가와 추정 인수 잔액을 중심으로 한 것입니다. 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·수선비 등은 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,308만원”이 “취득가 2,308만원”은 아니다

이 사건의 핵심은 낮은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 인수 구조입니다. 정해훈의 보증금 205,000,000원 중 현재 배당 가정상 182,729,548원이 미배당되어 매수인이 인수할 것으로 예상되고, 입찰가를 합친 실질취득 추정액은 205,815,548원입니다. 이수경의 보증금 미상 위험까지 남아 있어 최종 취득원가는 더 커질 수 있습니다.

최근 12개월 평균 거래가 316,500,000원과 최신 거래 293,000,000원만 보면 실질취득 추정액이 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 거래면적이 일치하지 않으며, 동일인으로 기재된 임차권자와 경매신청채권자의 관계 및 미상 임차보증금도 해소되지 않았습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.1회이고 본건은 10회 유찰 상태입니다.