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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.22 4회 · 최저 6,960,000원
C 매력지수38 유찰 8회

부동산강제경매

2025타경33592 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트구조 58.75㎡
낙찰가 유찰 8회 후 낙찰
290,000,000원 2억 9,000만 감정가 352,000,000원
감정가의 82% 2026-07-07 낙찰
최저매각가 20,292,000원 최저가 대비 +1329%
낙찰일
07-07 낙찰 완료
부천지원 8회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
202만원
최저가의 10% · 2,029,200원
실거래 대비
▼ 22.0% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.72억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
8 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리보다 임차보증금 인수가 핵심인 물건. 8회 유찰로 가격은 낮지만 대항력 임차권 부담을 반드시 검토해야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 8회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

8회 유찰로 가격은 낮지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 부천 엘리하임 201호

인천지방법원 2025타경33592 · 경기도 부천시 오정구 원종동 346-7 엘리하임아파트 2층 201호
감정가 352,000,000원 · 최저매각가 20,292,000원(8회 유찰) · 매각기일 2026.07.07 · 강제경매
38점
매력지수 C등급 · 8회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수 위험으로 주의 필요
최저가는 감정가 대비 크게 낮지만 대항력 있는 임차권등기 보증금 부족분 인수 가능성이 핵심 위험이며 가장임차인 의심·세금 압류 등 추가 확인 요소가 있어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 8회 유찰로 최저가는 감정가의 5.8%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 361,000,000원이 존재하며 예상 배당 부족분 341,473,256원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 저가 낙찰보다 임차권 검토가 우선인 물건입니다.
감정가 / 최저가
352,000,000원 / 20,292,000원
8회 유찰
최근12개월 시세
367,500,000원
최근 거래 2건 평균
실질취득 위험
361,000,000원 수준
보증금 인수 가능성
매수인 인수
341,473,256원
배당 부족분 기준

인천지방법원 2025타경33592. 경기도 부천시 오정구 원종동 엘리하임아파트 201호 아파트입니다. 감정가는 3억5,200만원이지만 8회 유찰 후 최저매각가는 2,029만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 등기상 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 이수진은 전입·확정일자·점유 요건을 갖춘 것으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경33592
소재지경기도 부천시 오정구 원종동 346-7 엘리하임아파트 2층201호
물건종류 / 이용아파트 · 공동주택 이용
소유자홍정의
감정가 / 최저가352,000,000원 / 20,292,000원
매각기일2026.07.07
청구금액361,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

임차권등기권자인 이수진은 보증금 361,000,000원, 전입일 2020.12.31, 확정일자 2020.12.18로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서상 임차보증금 전액 배당 실패 시 인수권리가 될 수 있습니다.

⚠️ 임차권 인수 가능성 현재 최저매각가 20,292,000원 기준 예상 배당은 19,526,744원입니다. 부족분 341,473,256원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계 위험
이수진 361,000,000원 有 가능 부족분 인수 가능

다만 등기상 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일 인물로 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성도 있어 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준 확인

구분금액
최근12개월 평균367,500,000원
최신 거래(2025.06)375,000,000원
현재 최저가20,292,000원
예상 실질취득(보증금 기준)약 361,000,000원

최저가 자체는 시세 대비 매우 낮지만, 대항력 임차인의 부족분 인수 가능성을 고려하면 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 실질취득 약 3억6,100만원은 최근12개월 평균 3억6,750만원과 유사한 수준입니다.

배당분배 (최저가 기준)
가격 비교
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목예상배당
집행비용765,256원
임차인 이수진 보증금19,526,744원
한국자산관리공사 가압류0원
케이아이코아즈대부 가압류0원

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 대항력 있는 임차권등기 보증금 361,000,000원의 부족분 인수 여부 확인이 최우선입니다.
  • 가장임차인 여부 확인. 임차인과 채권자 관계가 동일하게 나타나 실제 임대차 성립 여부를 검토해야 합니다.
  • 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수위험을 봐야 한다”

이 물건은 숫자만 보면 감정가 대비 5%대의 초저가 경매입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 구조 때문에 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 위험합니다. 권리관계상 임차권 인수 가능성이 핵심이며, 저가 낙찰보다는 실제 부담액과 임차권 성립 여부를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 부천시 오정구 원종동 346-7 엘리하임아파트 2층201호

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