인천지방법원 2025타경33612. 부천시 소사구 심곡본동 공원그린빌 2층 203호, 사용상태는 다세대주택입니다. 건축물현황도면상 방3, 거실/주방, 욕실, 현관, 보일러실 구조로 확인되며, 2003.10.23 준공된 11세대 규모의 공원그린빌 물건입니다. 최저매각가는 감정가 153,000,000원에서 1회 유찰되어 107,100,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 겉으로 복잡해 보입니다. 과거 근저당권 설정과 말소·해지 기록, 이후 김양자 근저당권, 신한카드·메리츠캐피탈 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정이 이어집니다. 다만 최종적으로 명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항없음입니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 보증금 인수형”이 아니라, 최저가 107,100,000원 자체가 실질취득 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-289 공원그린빌 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 하우로266번길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택[방3, 거실/주방, 욕실, 현관, 보일러실 등] |
| 소유자 | 지성일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 20,260,873원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 명세서상 인수사항 | 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘배당 미달’이 더 크다
확인된 임차인은 0명입니다. 임차인 보증금 인수나 대항력 임차인 이슈가 제시되어 있지 않고, 명세서상 매수인 인수권리도 해당사항없음입니다. 즉 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 최저가는 낮아졌지만 시세 검증값이 없다
현재 최저가는 감정가 153,000,000원의 70%인 107,100,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 최근 매각사례 금액이 확인되지 않아, 이 물건은 “감정가 대비 30% 할인”만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 70% | 107,100,000원 | 541,898,795원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 74,970,000원 | 573,478,855원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 52,479,000원 | 595,565,017원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 심곡새마을금고 | 325,000,000원 | 104,800,600원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 심곡새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 75,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 | 24,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 김양자 | 40,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,097,738원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 40,201,657원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 | 채권액 미상 · 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
현재 회차 기준 총 채권액 646,699,395원 중 104,800,600원만 배당되고, 미배당은 541,898,795원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천시립심곡도서관 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 하이샷시 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문되었습니다.
- 토지. 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 7m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “-”로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 명세서상 인수권리는 해당사항없음이나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 보강. 최근 매각사례 금액이 확인되지 않습니다. 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래가와 전세가를 별도 확인해야 합니다.
- 정비사업 영향. 소규모주택정비사업의 사업시행구역이 확인되므로, 권리산정기준일·조합원 지위·추가분담금 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유자·전입세대·관리비 체납은 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 미달 구조. 신청채권자 청구금액은 20,260,873원이나 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 경매 진행 변동 가능성을 계속 봐야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 별개다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 명세서상 법정지상권 해당사항없음입니다. 그래서 대항력 보증금을 떠안는 고위험 물건은 아닙니다. 그러나 단점도 분명합니다. 11세대 다세대주택이고, 최근 매각 비교값이 확인되지 않으며, 배당표상 미배당은 현재 회차 기준 541,898,795원입니다. 결론은 권리상 진입은 가능하나, 가격은 보수적으로 검증해야 하는 C급 관찰 물건입니다.