인천지방법원 2025타경33615. 김포시 운양동 그랜드타워 1층 115호입니다. 소유자는 나정순이고, 2021년 12월 28일 서울축산업협동조합 근저당권이 설정돼 있습니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 판교낙생농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 24%까지 떨어졌다”는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 정진면이 보증금 20,000,000원, 월차임 1,250,000원으로 조사됐고 배당요구도 2025년 6월 18일 접수됐지만, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수도, 있다고 단정할 수도 없는 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33615 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 |
| 소유자 | 나정순 |
| 소유권 취득 | 2021.12.28 · 매매 · 거래가액 765,534,270원 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 177,434,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 517,054,518원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
2021년 12월 15일 김포시 압류가 먼저 있었지만 2021년 12월 21일 해제로 말소됐습니다. 이후 2021년 12월 28일 나정순에게 소유권이 이전되고, 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 636,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 2025년 임의경매개시결정과 판교낙생농업협동조합의 51,254,062원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 2,000만원, 그러나 전입일 미상
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진면 | 주거 | 20,000,000원 | 1,250,000원 | 전입신고일 미상 · 대항력 가능·미상 | 2025.06.18 |
③ 가격 — 4회 유찰, 감정가 7.39억 → 1.77434억
현재 최저매각가는 177,434,000원으로 감정가 739,000,000원의 약 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 124,203,799원, 6회 유찰 시 86,942,659원까지 내려가는 구조로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,284,076원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 636,000,000원 | 174,149,924원 |
| 2. 가압류 · 판교낙생농업협동조합 | 51,254,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 687,254,062원 중 174,149,924원이 배당되고 미배당액은 513,104,138원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·입지 조건 메모
- 용도지역. 준주거지역이며 도시지역·고도지구·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,243.6㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 2,800,000원/㎡입니다.
- 접도. 중로2류(폭 15m~20m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 기타 지정. 성장관리권역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 철도보호지구·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 정진면의 전입신고일이 말소기준권리 2021.12.28보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인의 현재 실제 점유 여부와 주거 사용 실태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 명세서 원본 확인. 명시 인수권리는 없지만 대항력 판단자료가 완전하지 않으므로 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 하락폭만 보지 말고 동일 건물·인근 유사 물건의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당모형에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
- 유찰 사유 점검. 이미 4회 유찰된 만큼 가격 외의 사용성·점유·환금성 요인까지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘미확정 권리’를 먼저
이 물건은 감정가 739,000,000원에서 현재 최저가 177,434,000원까지 내려와 표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 등기상으로는 2021년 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다.
하지만 임차인 정진면의 전입신고일이 확인되지 않는 이상 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 임차인의 실제 대항요건을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전에는 최저가 하락만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다.
