인천지방법원 2025타경33615. 김포시 운양동 그랜드타워 1층 115호입니다. 소유자는 나정순이고, 2021년 12월 28일 거래가액 765,534,270원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 636,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준보다 앞서 2021년 12월 15일 김포시 압류가 있었지만 2021년 12월 21일 해제돼 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 5월 27일 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025년 11월 17일 판교낙생농업협동조합의 가압류가 이어졌고 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 선순위 인수권리가 남는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33615 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 115호 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) |
| 소유자 | 나정순 (2021.12.28. 거래가액 765,534,270원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 253,477,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 517,054,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 준주거지역 · 대 · 토지면적 3,243.6㎡ · 공시지가 2,800,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 확인 필요
말소기준은 2021년 12월 28일 서울축산업협동조합의 채권최고액 636,000,000원 근저당입니다. 이전 김포시 압류는 이미 해제됐고, 이후 경매개시결정과 판교낙생농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진면 | 주거 | 20,000,000원 | 1,250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.18 |
정진면은 실제 임차인 1명이며 보증금 20,000,000원, 월세 1,250,000원으로 조사됐고 2025년 6월 18일 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 253,477,000원으로, 3회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 177,433,900원, 5회 유찰 시 124,203,729원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,348,678원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 636,000,000원 | 249,128,322원 |
| 2. 가압류 · 판교낙생농업협동조합 | 51,254,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 687,254,062원 중 249,128,322원이 배당되고 미배당액은 438,125,740원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 토지용도. 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지이며 용도지역은 준주거지역입니다.
- 형상·접면. 평지의 가로장방형 토지로 중로 한 면에 접합니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·택지개발지구·도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 추가 저촉. 철도보호지구와 상대보호구역에 저촉되고, 중로2류 및 소로3류에 접합니다.
- 환금성 판단. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준을 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 정진면의 전입신고일이 미상이므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본을 대조해 대항력 발생 시점을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다. 배당요구일 2025.06.18과 함께 원본 확인이 필요합니다.
- 명세서 인수문구 재확인. 현재 자료에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서도 동일한지 확인해야 합니다.
- 가격 원본조사. 감정가 739,000,000원, 현재 최저가 253,477,000원이라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 물건의 최근 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 철도보호지구·상대보호구역·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용이 실제 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 임차인과 시세 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 739,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 253,477,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 말소기준 이전 압류가 이미 해제됐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 구조가 복잡하지 않습니다. 다만 실제 임차인 정진면의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 확인 과제가 남습니다.
여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이번 사건은 “3회 유찰 = 싸다”로 접근할 물건이 아니라, 임차인의 대항력 여부와 실제 시장가격을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다. 매각물건명세서상 명시 인수액은 0원이지만, 그 문구와 임차인 전입관계를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
