인천지방법원 2025타경33615. 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 115호입니다. 감정가는 739,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 517,300,000원입니다. 소유자 나정순 씨가 2021.12.13 매매를 원인으로 취득했고, 2021.12.28 소유권이전과 동시에 서울축산업협동조합 근저당권 636,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 판교낙생농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 그러나 임차인 정진면이 보증금 20,000,000원, 차임 1,250,000원으로 신고되어 있고, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33615 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 115호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 |
| 소유자 | 나정순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 517,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 517,054,518원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.28 근저당
갑구 5번 김포시 압류는 2021.12.21 해제되어 말소됐고, 2021.12.28 나정순 씨 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.05.27 임의경매개시결정, 2025.11.17 판교낙생농업협동조합 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 보이는 사람은 정진면 1명입니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진면 | 주거 | 20,000,000원 | 1,250,000원 | 2025.06.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격·회차 — 현재 최저가는 감정가의 70%
현재 회차는 1회 유찰 후 최저가 517,300,000원입니다. 2회 유찰 시 362,110,000원, 3회 유찰 시 253,476,999원 시나리오가 제시되어 있습니다. 실거래 비교값이 없으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 517,300,000원 | 509,727,000원 | 177,527,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 362,110,000원 | 356,240,460원 | 331,013,602원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 253,476,999원 | 249,128,321원 | 438,125,741원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 517,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,573,000원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 636,000,000원 | 509,727,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 판교낙생농업협동조합 | 51,254,062원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 총 채권액 687,254,062원 중 채권자 배당은 509,727,000원, 미배당은 177,527,062원입니다. 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 임차인 전입일·확정일자 미상 부분은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 토지·규제 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,243.6㎡입니다. 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며, 제1종지구단위계획구역과 고도지구에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고, 소로3류(폭 8m 미만)와도 접합니다.
- 규제. 성장관리권역, 택지개발지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 2,800,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 정진면의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 우선변제는 단정하지 말고 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명시 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 그래도 임차관계는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 메리트 보수 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이나 실거래 비교가 없어 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당 부족 구조. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 177,527,062원 발생합니다. 채권자 배당 부족이 곧 매수인 인수는 아니지만, 권리 원본 확인은 필수입니다.
- 용도 확인. 물건 용도가 기타로 분류되어 있으므로 실제 이용상태, 점유 형태, 관리비, 임대 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 임차관계가 먼저”
이 물건은 감정가 739,000,000원에서 현재 최저가 517,300,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당표 기준 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 임차인 정진면의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않는 이상, 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 현재 결론은 “권리 구조는 비교적 단순하지만, 임차관계 미상으로 보수 접근”입니다. 감정가 대비 할인만 보고 들어가기보다, 임차관계 원본 확인 후 응찰 여부를 정해야 합니다.