인천지방법원 2025타경33620. 김포시 통진읍 고정리 219-7의 토지와 공장 이용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,840㎡, 감정 이용상태는 기호2의 1층 공장·2층 사무실 및 사택, 기호3의 1·2층 공장입니다. 기호2와 기호3 및 제시외 건물은 벽체 없이 일체로 이용 중입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 모습만 보면 가격이 강하게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건은 일반 주거용 부동산처럼 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 자료가 없고, 점유관계와 제시외 시설·태양광설비까지 함께 확인해야 하는 공장·토지형 권리분석입니다.

권리의 기준점은 2005.01.27 접수된 중소기업은행 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유조사에서는 이 말소기준보다 앞선 2004.09.02 전입의 삼일프레임주식회사가 보증금 100,000,000원으로 확인됐고, 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 이 회사는 동시에 등기상 채무자이기도 해 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 기준점

현재 권리분석의 기준은 2005.01.27 중소기업은행 근저당권입니다. 2020.01.09의 채권최고액 250,000,000원, 2021.09.27의 60,000,000원, 2023.12.05의 240,000,000원, 2023.12.21의 130,800,000원 근저당은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 2025.06.02에는 중소기업은행을 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이후 2025.06.18에는 을구 15번 근저당 중 126,456,430원이 기술보증기금에 일부 이전됐고, 2025.08.06에는 여러 중소기업은행 근저당의 권리가 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 담보권자의 변동이고, 입찰자가 가장 먼저 볼 것은 여전히 2005.01.27 말소기준과 그보다 앞선 점유관계입니다.

② 임차·점유 관계 — 1억 인수 가능성과 미상 점유가 핵심

현황조사에 확인된 임차·점유 관계는 6건이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 중요한 대상은 삼일프레임주식회사입니다. 전입일이 2004.09.02로 2005.01.27 말소기준보다 빠르고 보증금이 100,000,000원으로 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.

삼일프레임주식회사는 현재 근저당의 채무자이기도 하고, 장문식 역시 과거 등기상 근저당 채무자로 등장합니다. 제공된 조사사항에서도 두 대상에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 다만 관계인이라는 사정만으로 임차관계가 당연히 배제되는 것은 아니므로, 법원기록에 나타난 실제 점유·계약관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세 34%’라는 뜻은 아니다

현재 회차 최저매각가는 871,433,000원으로, 시나리오상 3회 유찰 · 감정가 34% 구간입니다. 다음 유찰 시 610,003,100원, 그 다음은 427,002,170원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.

실질취득은 삼일프레임주식회사 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수한다는 배당 시뮬레이션을 적용한 값입니다. 삼화분체·하늘목장교회의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 871,433,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 1,180,800,000원, 예상 배당액은 860,318,670원, 미배당은 320,481,330원입니다. 삼일프레임주식회사 보증금 100,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 공장·토지 특이사항 — 제시외 시설과 태양광까지 확인

• 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며, 목록2·3의 종물 및 부합물로 벽체 없이 이용 중입니다.
• 제시외 기계기구. 수변전설비와 계근대가 포함돼 있습니다.
• 태양광설비. 목록2 건물 가동 지붕에 태양광설비가 있으나 소유권 등 권리관계, 설비용량, 설치일자가 확인되지 않아 평가에서 제외됐습니다.
• 가동 증축. 목록2 가동은 1994.08.01 사용승인 후 1997.11.22 증축됐으며, 증개축 부분을 구분하지 않고 기존 건물과 전체를 일체로 이용 중입니다.
• 나동 현황 차이. 목록3 나동 1층은 공부상 용도 주차장 면적 0으로 등재돼 있으나, 현황은 목록2 건물 1층과 벽체 없이 일체로 공장으로 이용 중이며 약 196㎡로 평가됐습니다.
• 컨테이너. 목록1 지상 컨테이너는 이동이 용이해 평가에서 제외됐습니다.

⑥ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 고정리 사거리 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 농경지 및 농가주택이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
• 토지. 2,840㎡ 공장용지, 계획관리지역, 공업용, 평지, 부정형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 316,100원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 지적 확인. 지적공부 등을 이용해 목측으로 현황조사가 이루어졌고, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 삼일프레임주식회사 1억부터 확정. 2004.09.02 전입·보증금 100,000,000원·대항력 있음이라는 조사결과와 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”이 충돌합니다. 이 부분이 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
• 미상 점유 2건 확인. 삼화분체와 하늘목장교회는 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 계약서, 사업자등록, 점유개시 시점과 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
• 관계인 임차 여부 점검. 삼일프레임주식회사와 장문식은 등기부상 채무자와 연결돼 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있습니다.
• 태양광 권리관계. 가동 지붕 태양광설비는 소유권·용량·설치일자가 확인되지 않고 감정에서도 제외됐습니다. 설비의 소유자와 철거·사용 문제를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물·기계기구. 벽체 없이 일체 사용 중인 제시외 건물과 수변전설비·계근대의 실제 상태, 인도 범위, 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 군사시설 보호 관련 구역, 성장관리계획구역 등 공장 운영·증축·용도변경에 영향을 줄 수 있는 규제를 확인해야 합니다.
• 가격 판단은 별도. 동일 유형 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

맺으며 — “유찰 폭보다 점유와 시설의 확정이 먼저”

이 사건의 첫인상은 감정가 2,540,620,000원에서 3회 유찰돼 871,433,000원까지 내려온 큰 할인폭입니다. 그러나 경매의 실질 부담은 최저가 하나로 끝나지 않습니다. 삼일프레임주식회사 보증금 100,000,000원이 실제 인수된다면 현재 회차 실질취득은 971,433,000원이고, 삼화분체·하늘목장교회의 대항력과 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.

여기에 제시외 건물, 수변전설비·계근대, 감정에서 제외된 태양광설비, 벽체 없이 일체로 사용되는 가동·나동 현황까지 더해집니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34%니까 싸다”가 아니라, “1억 인수 여부와 미상 점유를 먼저 닫고, 공장 시설과 토지 규제를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 현재 자료만으로는 권리 불확정성과 공장·토지 특유의 환금성 부담이 남아 있어 가격 할인만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다.