서울남부지방법원 2024타경151720. 화곡동 명신타운3차 제1층 제102호입니다. 감정평가에서는 현황을 다세대주택으로 파악했지만, 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이고, 매각물건명세서에는 공부상 1층과 달리 실제 현황이 지하층(반지하)으로 확인된다고 기재돼 있습니다. 따라서 단순한 ‘저가 주택 경매’가 아니라, 용도·층 표시·환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
등기부상 소유자는 김창원이며 2020.10.16 소유권이전 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 같은 시기 이유라 명의의 전세권 175,000,000원이 설정됐고, 그 전세권에 주식회사디지비캐피탈 명의의 근저당권 175,000,000원이 설정됐습니다. 제공된 권리분석에서는 이 전세권근저당권을 말소기준으로 잡고 이후 권리를 매각으로 소멸 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경151720 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로18가길 7-5, 제1층 제102호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 다세대주택 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 현황 반지하 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2000.05.10 · 명신타운3차 |
| 대상면적 | 57.21㎡ |
| 소유자 | 김창원 · 2020.10.16 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 73,318,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정, 그러나 전세권 구조는 원문 대조 필요
핵심은 2020.10.15입니다. 같은 날 이유라 명의의 전세권 175,000,000원이 접수번호 232678로 설정됐고, 이어 그 전세권에 주식회사디지비캐피탈 근저당권 175,000,000원이 접수번호 232679로 설정됐습니다. 제공된 분석은 을구 8-2 전세권근저당권을 말소기준으로 잡고 을구 8번 전세권도 매각으로 소멸 처리해 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음 판정
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유라 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이유라는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 아닙니다. 전입일은 2020.10.15이고 제공된 판정은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 29.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
시세 자료에서 확인되는 명신타운3차 거래는 1건입니다. 거래시점은 2021.08, 전용 62.79㎡·5층, 거래가 250,000,000원입니다. 대상 면적은 57.21㎡로 면적 매칭 대상으로 분류돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 62.79㎡ | 5 | 250,000,000원 |
수치상 최저가 73,318,000원은 비교 평균 250,000,000원의 29.3%입니다. 하지만 이 비교값은 사실상 2021.08 한 건에 의존합니다. 현재 물건은 현황 반지하이고, 공부상 근린생활시설·현황 주거라는 용도 불일치까지 있으므로 250,000,000원을 곧바로 현재 정상 주거 시세로 적용해 ‘70% 할인’처럼 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,719,724원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 이유라 | 175,000,000원 | 71,598,276원 |
| 3. 을구 8-2번 근저당권 · 주식회사디지비캐피탈 | 175,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 175,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 21번 경매개시결정 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당안에서는 집행비용 1,719,724원을 제외한 71,598,276원이 이유라 전세권에 배당되고, 이후 권리는 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
또한 전세권·전세권근저당·두 건의 경매신청이 모두 175,000,000원씩 기재돼 있습니다. 이 항목들은 서로 연결된 권리관계일 수 있으므로, 표의 채권액 합계를 곧바로 서로 독립된 실질채무 총액으로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 까치산역 북측 인근으로, 아파트·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 근린생활시설이나 실제로는 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 1층과 달리 현황은 반지하로 확인됐습니다.
- 용도변경 리스크. 감정평가서는 용도변경 관련 원상복구명령 및 이행강제금 부과 여부를 재확인하도록 기재하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 330.8㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,646,000원/㎡입니다.
- 환금성. 명신타운3차는 총 8세대이고 확인되는 실거래가 1건뿐이라 거래 표본이 매우 제한적입니다. 4회 유찰 이력도 가격뿐 아니라 매수층의 제한 가능성을 함께 시사합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 원문 확인. 을구 8번 전세권과 8-2번 전세권근저당권의 접수번호·선후관계, 배당요구 및 매각물건명세서상 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이유라의 점유부분·보증금·확정일자·점유 경위는 확인이 필요합니다. 제공 판정상 대항력은 없지만 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 용도 적법성 확인. 공부상 근린생활시설을 현황 주거용으로 사용하고 있으므로 용도변경·원상복구명령·이행강제금 부과 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 현황 층 확인. 공부상 1층이지만 실제 반지하로 확인됐습니다. 채광·습기·침수·환금성 조건을 현장에서 직접 점검해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 시세 재조사. 확인되는 거래가 2021.08 1건뿐입니다. 250,000,000원을 현재 시세로 고정하지 말고 인근 유사 반지하·근린생활시설 전용 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·건축물대장을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “41%까지 떨어졌다는 사실보다, 왜 네 번 떨어졌는지가 중요하다”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 179,000,000원에서 네 번 유찰돼 73,318,000원까지 내려왔고, 제공 배당안상 매수인 인수도 0원입니다. 비교거래 250,000,000원과 놓으면 29.3%에 불과합니다.
하지만 가격 판단의 기반이 되는 실거래가 2021.08 한 건뿐이고, 대상 자체가 현황 반지하, 공부상 근린생활시설·현황 주거라는 특수성을 가집니다. 권리에서도 이유라의 전세권 175,000,000원과 그 전세권근저당권이 같은 날 연속 접수된 구조이므로 최종 소멸 여부를 원문으로 다시 확인하는 절차가 중요합니다. 표면상 가격은 낮고 인수액도 0원이지만, 확인해야 할 조건이 많은 물건. 이 사건은 ‘얼마나 싸졌나’보다 왜 4회 유찰됐고, 그 이유를 감수할 수 있는가가 승부처입니다.
