인천지방법원 2025타경33629. 부천시 오정구 삼정동의 통칭 ‘중앙연립 라동’ 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 82,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,647,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 11.76%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보이지만, 권리관계는 그렇게 단순하지 않습니다.
등기부에는 근저당이 없고, 2000년 김성진의 가압류 22,479,512원도 같은 해 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.28 강순덕의 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사·문건접수· 매각물건명세서에 등장하는 임차인 강순덕의 전입일은 2011.11.04로 이보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 308-21 3층 302호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 평천로721번길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 3층 302호 |
| 사용승인 | 1986.07월경 |
| 소유자 | 김춘기 (2008.04.25 소유권이전 · 거래가액 84,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 9,647,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강순덕 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 2000년 가압류는 이미 말소됐고, 근저당도 없습니다. 2025.05.28 강제경매개시결정이 현재의 말소기준이 되며 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 13년 이상 앞서 전입한 강순덕입니다. 신청채권자와 임차인 이름도 동일해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기돼 있지만, 그 사실만으로 임대차의 실체나 대항력을 부정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강순덕 | 2011.11.04 | 미상 | 신고 2025.06.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·환금성 — 6회 유찰이 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가 9,647,000원은 감정가 82,000,000원의 11.76%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 6,752,900원, 8회 유찰 시 4,727,030원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건은 최저가가 내려갈수록 미확정 임차보증금 위험의 비중이 더 커질 수 있는 구조입니다.
또한 중앙(308-21)은 총 6세대, 1986.07.29 준공의 소규모 노후 다세대입니다. 같은 단지의 경매물건 평균 유찰횟수도 6.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 이 리포트에서는 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 금액을 제시하지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 573,646원 |
| 1. 경매개시결정 · 강순덕 | 45,000,000원 | 9,073,354원 |
| 미배당 | - | 35,926,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 청구액 45,000,000원 중 9,073,354원이 배당되고 35,926,646원이 미배당되는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원 계산과 별개로, 임차인의 보증금 자체가 미상인 만큼 실제 권리분석에서는 인수 여부와 금액을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 남측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 1986.07월경 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층 다세대주택의 3층 302호입니다. 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측 등으로 공도와 접하며, 제2종일반주거지역·소로2류 접함·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 중앙(308-21)은 총 6세대, 1986.07.29 준공의 소규모 노후 다세대이며 경매 평균 유찰횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 강순덕의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 반드시 확인해 실질 인수액을 확정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자 강순덕과 임차인 강순덕이 동일 이름으로 나타납니다. 관계인 여부와 채권 45,000,000원의 성격을 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 강순덕은 2025.06.12 배당요구를 했습니다. 다만 배당요구 자체가 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 문제를 자동으로 없애는 것은 아닙니다.
- ‘964만원짜리’ 착시 금지. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득은 9,647,000원으로 고정되지 않습니다.
- 노후 다세대 환금성. 1986년 준공·6세대 규모·6회 유찰 이력을 감안해 재매각 시 매수층과 수리비 부담을 함께 점검해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 현황 점유 상태와 실제 거주자를 현장에서 재확인하고 인도명령 가능 여부도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “11.76% 할인”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 사건은 감정가 82,000,000원이 6회 유찰돼 9,647,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 강순덕의 전입일은 2011.11.04로 말소기준 2025.05.28보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 대항력 가능·미상이며, 실질취득비용 역시 9,647,000원 + 미확정 인수액입니다.
근저당이 없다는 점만 보고 안전형으로 분류하거나, 감정가의 11.76%라는 이유만으로 저가매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 신청채권자와 임차인 이름이 같다는 특이점, 6회 유찰, 1986년 준공의 6세대 다세대라는 환금성까지 겹쳐 있습니다. 이 물건은 입찰가를 계산하기 전에 보증금부터 확인해야 하는 사건입니다.
