인천지방법원 2025타경33629. 부천시 오정구 삼정동의 통칭 ‘중앙연립 라동’ 3층 302호로, 1986년 7월경 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층 다세대주택입니다. 소유자 김춘기는 2008.04.25 매매대금 84,000,000원에 소유권을 취득했고, 신청채권자 강순덕이 청구금액 45,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부에는 근저당권이나 현재 존속하는 압류가 없고, 2000년 김성진의 가압류도 같은 해 05.24 해제로 말소되었습니다. 따라서 등기상 말소기준은 2025.05.28 강제경매개시결정입니다. 다만 강순덕의 전입일은 그보다 약 13년 6개월 빠른 2011.11.04입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남아 있는 점유자로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 308-21 3층 302호 도로명: 경기도 부천시 오정구 평천로721번길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 통칭 중앙연립 라동 |
| 건물 | 1986년 7월경 사용승인 · 벽돌조 슬래브지붕 3층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김춘기 (2008.04.25 소유권 취득 · 거래가액 84,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 19,688,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강순덕 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2000.04.22 김성진의 가압류 22,479,512원이 설정됐지만, 2000.05.24 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.28 강제경매개시결정이고, 등기상 그보다 앞서 존속하는 제한물권은 확인되지 않습니다. 등기부만 보면 단순하지만, 2011년부터 전입한 강순덕의 임차보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점이 분석의 중심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 신고 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강순덕 | 2011.11.04 | 미상 | 미상 | 2025.06.12 신고 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 19,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 754,384원 | - |
| 1. 김성진 가압류 항목 | 22,479,512원 | 18,933,616원 | 3,545,896원 |
| 2. 신청채권자 강순덕 | 45,000,000원 | 0원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 67,479,512원 | 18,933,616원 | 48,545,896원 |
집행비용은 754,384원, 채권자 배당액은 18,933,616원, 채권자 미배당 합계는 48,545,896원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차관계는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 가격·환금성 — 24% 할인만으로는 부족하다
이 물건은 감정가 82,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 19,688,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 건물명 / 세대수 | 중앙(308-21) · 총 6세대 |
|---|---|
| 사용승인 | 1986.07.29 |
| 확인 면적 | 33.22㎡ · 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 경매 평균 유찰 | 4.0회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 확인되지 않음 |
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 통칭 ‘중앙연립 라동’ 3층 302호로 호칭합니다.
- 주위환경. 삼정초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물상태. 벽돌조 슬래브지붕 3층건으로 외벽은 치장벽돌 및 돌붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 장방형의 평지이며 동측 등으로 공도와 접합니다. 토지면적은 132.8㎡, 공시지가는 1,892,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 삼정초 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본. 강순덕의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급증빙, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 채권 관계. 신청채권자와 임차인 신고자가 동일한 이유, 45,000,000원 청구채권과 임대차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 인수 상한. 확인된 보증금 중 배당받지 못할 금액을 낙찰가에 더해 실질취득비용과 응찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 가압류 배당 여부. 2000.05.24 말소된 김성진 가압류가 배당표에 포함된 근거를 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래가 확인되지 않으므로 인근 유사 연립·다세대의 실거래와 매물가를 별도로 조사해야 합니다.
- 현장 확인. 1986년 사용승인 건물의 누수·균열·난방·배관·창호 상태와 수리비를 점검해야 합니다.
- 명도·관리비. 현재 점유자와 명도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 사용료 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가가 안전마진은 아니다”
감정가 82,000,000원짜리 다세대주택이 19,688,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2011년 전입자 강순덕의 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 모두 확인되지 않았고, 그 인물이 동시에 45,000,000원의 청구채권으로 경매를 신청했습니다.
등기상 제한권리는 단순하고 명시된 인수권리도 없지만, 보증금 미상 임차인이 남아 있는 이상 매수인의 실질취득비용을 19,688,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 여기에 총 6세대의 1986년식 다세대, 평균 4.0회 유찰, 최근 거래·낙찰가격 부재까지 겹칩니다. 가격은 싸다고 입증되지 않았고 권리는 확인이 끝나지 않았습니다. 임대차와 채권의 실체를 원본으로 검증하기 전에는 응찰보다 보류가 우선인 사건입니다.