최저가는 시세의 60.6%인데, 실질취득은 가볍지 않다 — 부천소사역푸르지오 104호

인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 108동 1층 104호, 전용 84.9407㎡ 아파트입니다. 등기상 제한권리는 복잡하지 않습니다. 근저당·가압류가 아니라 공유자들 사이 상속 지분 구조에서 강제경매개시결정이 들어온 형태이고, 말소기준은 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 전입 점유자들입니다. 특히 장태기 보증금 300,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저매각가 460,600,000원이 아닙니다. 장태기 보증금 인수를 더한 760,600,000원이 실질취득 기준입니다. 이 금액은 최근 동일평형 실거래 평균 760,250,000원과 사실상 같은 수준입니다. 최저가가 낮아 보여도, 주된 인수를 더하면 시세 할인은 거의 사라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심

말소기준은 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 확인됩니다. 보증금이 확인된 장태기는 2013.03.22. 전입, 보증금 300,000,000원, 배당요구일 2025.07.03.로 잡혀 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다.

② 임차인·점유자 현황 — 실제 점유자 10명, 중복 승계 아님

보증기관 대위·승계로 보증금을 중복 신고한 구조는 아닙니다. 실제 점유자로 보이는 이름은 10명입니다. 다만 장태기를 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 확정 임차인으로 단정하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균과 거의 같다

부천소사역푸르지오 동일평형 최근 실거래 12건의 평균은 760,250,000원입니다. 최저매각가 460,600,000원만 보면 실거래 평균의 60.6%로 낮아 보입니다. 그러나 매수인 인수 300,000,000원을 더하면 실질취득은 760,600,000원입니다.

최근 실거래는 715,000,000원~788,000,000원 범위입니다. 실질취득 760,600,000원은 평균보다 350,000원 높고, 실거래 최고가보다는 낮습니다. 즉 표면상 낙찰가 할인은 장태기 보증금 인수로 대부분 상쇄됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 460,600,000원 가정)

장태기 보증금 300,000,000원은 배당으로 빠지는 금액이 아니라 매수인이 별도로 떠안는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 점유자 관련 금액은 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 3억은 그대로

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능, 인근에 소사역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 부천소사역푸르지오, 총 797세대, 사용승인일 2012.11.05, 주차장 총주차대수 1,018대입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방이 되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 최근 동일평형 12건 거래가 확인되나, 1층 실거래가 735,000,000원도 있어 층·상태별 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 460,600,000원이 아니라 인수 300,000,000원을 더한 760,600,000원으로 판단해야 합니다.
• 장태기 보증금. 보증금 300,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 계약관계·점유관계·명도 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
• 미상 점유자. 장태기 외 9명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수 리스크가 없는지 확인해야 합니다.
• 1층 가격 보정. 대상은 1층입니다. 최근 1층 실거래 735,000,000원이 있으므로 평균가만 기준으로 삼으면 과대평가될 수 있습니다.
• 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있어 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 4.606억”이 아니라 “취득가 7.606억”이다

이 물건은 표면상으로는 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%까지 내려온 아파트입니다. 하지만 장태기 보증금 300,000,000원이 매수인 인수로 반영되므로 현재 회차 실질취득은 760,600,000원입니다. 이는 동일평형 실거래 평균 760,250,000원과 사실상 같은 수준입니다. 더구나 보증금·확정일자 미상 점유자들이 다수 남아 있습니다. 권리 구조가 단순한 저가 매물이 아니라, 인수금과 점유관계를 확정해야만 판단 가능한 물건입니다. 현재 회차 기준 결론은 가격 메리트 보류, 권리 리스크 확인 필수입니다.