인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 101동 26층 2603호, 면적 122.8644㎡의 아파트입니다. 감정가 8.98억에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 6.286억입니다. 표면상 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 점유·임차인 인수가 먼저입니다. 현황조사와 문건접수상 전입자가 10명 확인되고, 그중 장태기 보증금 3억은 예상배당에서 배당되지 않고 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
따라서 시세 비교 기준은 최저가 6.286억이 아닙니다. 최소 기준만 잡아도 6.286억 + 3억 = 9.286억입니다. 같은 면적 실거래 평균 8.883억보다 약 4,027만원 높습니다. 보증금 미상 전입자 9명의 금액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득이 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 101동 26층 2603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 122.8644㎡ · 30층 건물 중 26층 |
| 소유자 | 김성림 11분의 2 · 김성인 11분의 2 · 김성준 11분의 2 · 김성한 11분의 2 · 이미자 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 628,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준 | 2025.06.18. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리·점유 흐름 — 등기보다 임차 리스크가 크다
등기상 저당권·압류권이 복잡하게 얽힌 사건은 아닙니다. 핵심 등기 흐름은 2012년 소유권보존, 2012년 김태진 소유권이전, 2025년 상속에 따른 공유자 이전, 2025년 강제경매개시결정입니다. 말소기준은 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 10명, 확정 보증금 1명
보증금 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 따라서 아래 10명은 실제 전입자 기준으로 봐야 합니다. 현재 확인되는 확정 금액은 장태기 보증금 300,000,000원뿐입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권희선 | 2013.01.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 최우중 | 2016.04.06 | 미상 | 2025.08.29 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 김재성 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 김상덕 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 김혜연 | 2019.04.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 유미자 | 2024.11.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 박미애 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.09.09 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 김성관 | 2020.04.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 장태기 | 2013.03.22 | 300,000,000원 | 2025.07.03 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 이성민 | 2017.05.19 | 미상 | 2025.10.01 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
부천소사역푸르지오 동일 면적 122.86㎡ 최근 실거래 12건입니다. 표면 최저가는 실거래 평균의 70.8%입니다. 그러나 확인 인수 보증금 3억을 더하면 최소 실질취득은 928,600,000원으로 바뀝니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 122.86㎡ | 1 | 825,000,000원 |
| 2026.03 | 122.86㎡ | 23 | 970,000,000원 |
| 2026.01 | 122.86㎡ | 17 | 995,000,000원 |
| 2025.10 | 122.86㎡ | 7 | 905,000,000원 |
| 2025.06 | 122.86㎡ | 27 | 900,000,000원 |
| 2025.04 | 122.86㎡ | 20 | 885,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 12 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 122.86㎡ | 8 | 840,000,000원 |
| 2025.01 | 122.86㎡ | 24 | 860,000,000원 |
| 2024.11 | 122.86㎡ | 20 | 900,000,000원 |
| 2024.10 | 122.86㎡ | 16 | 910,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 888,333,333원 |
실거래 범위는 825,000,000원~995,000,000원입니다. 감정가 898,000,000원은 평균의 101.1% 수준입니다. 현재 최저가 628,600,000원은 싸 보이지만, 장태기 보증금 300,000,000원을 더한 최소 실질취득 928,600,000원은 평균의 104.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 628,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,686,000원 | 약 매각가의 1.4% 추정 |
| 인수. 임차인 장태기 보증금 | 300,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 619,914,000원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
장태기 보증금 300,000,000원은 배당표에서 0원으로 처리되고 매수인 인수로 반영됩니다. 보증금 미상 전입자 9명은 금액 확인 전까지 추가 리스크로 남습니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 | 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 628,600,000원 | 300,000,000원 | 928,600,000원 | 104.5% |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 440,020,000원 | 300,000,000원 | 740,020,000원 | 83.3% |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 308,014,000원 | 300,000,000원 | 608,014,000원 | 68.4% |
현재 회차는 인수 3억을 넣는 순간 시세 평균보다 높습니다. 2회·3회 유찰 시에는 숫자상 여지가 생기지만, 보증금 미상 전입자 9명의 금액이 확인되지 않으면 그 여지도 다시 줄어듭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 소사역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 부천소사역푸르지오, 총 797세대, 사용승인일 2012.11.05. 주차장 총주차대수는 1,018대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 도시가스 개별난방, 승강기·급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역. 사다리모양 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 628,600,000원이 아니라 최소 928,600,000원으로 시세 비교해야 합니다.
- 장태기 보증금 확인. 300,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있으므로 임대차계약서, 배당요구, 확정일자 여부를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 9명 확인. 보증금·확정일자가 없는 전입자는 대항력 가능·미상으로 보고, 주민등록 전입세대와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명도 난도. 전입자가 10명인 구조라 단순 소유자 점유 아파트보다 명도 협상 변수가 큽니다.
- 관리비 체납. 대단지 아파트라도 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역, 임대차 자료를 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회”보다 “인수 3억+미상 9명”
이 물건은 겉으로는 감정가 8.98억에서 6.286억까지 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 하지만 장태기 보증금 3억을 넣으면 최소 실질취득은 9.286억입니다. 이는 동일 면적 실거래 평균 8.883억보다 높습니다. 게다가 보증금 미상 전입자 9명의 금액이 확인되지 않았습니다. 결론은 단순합니다. 현재 회차는 최저가 기준으로 싸다고 볼 수 없고, 실질취득 기준으로는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.