서울남부지방법원 2024타경152006. 신월동 에이엔타워 제2층 제203호 오피스텔로, 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 280,000,000원에서 37,581,000원까지 크게 떨어져 매우 저렴해 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원입니다.
임차인 이동준은 2020.11.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.19입니다. 말소기준권리인 2022.05.16 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 2023.09.14 주택임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경152006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67(신월동), 제2층 제203호 (신월동, 에이엔타워) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 이용중 |
| 대상면적 | 56.06㎡ |
| 소유자 | 최대현 · 2020.12.30 소유권 이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 37,581,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권 4,550,000,000원이 2020.10.22 설정됐지만 2020.11.18 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.05.16 인천세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 이동준의 전입·점유는 2020.11.27로 그보다 앞섭니다. 따라서 2023.09.14 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 선행 대항력에 기초한 미변제 보증금 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동준 | 건물 전부 · 주거 | 2020.11.27 / 2020.11.19 | 315,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
이동준은 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 최저매각가가 보증금보다 크게 낮기 때문에 배당만으로 전액을 회수할 수 없습니다. 현재 회차에서는 집행비용 차감 후 36,504,542원이 임차인에게 배당되고, 278,495,458원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 315,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액은 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 잔액이 커집니다. 따라서 실질취득은 최저가 37,581,000원이 아니라 보증금 315,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 37,581,000원 | 278,495,458원 |
| 10회 유찰 시 | 30,064,800원 | 285,876,366원 |
| 11회 유찰 시 | 24,051,840원 | 291,781,093원 |
37,581,000원이 30,064,800원, 다시 24,051,840원으로 내려가도 인수액은 278,495,458원에서 285,876,366원, 291,781,093원으로 증가합니다. 즉 다음 회차를 기다려 최저가가 더 떨어져도 총부담이 함께 크게 떨어지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 315,000,000원 기준
에이엔타워 실거래 표본은 39.39㎡, 6층에서 2021.09와 2022.10 각각 320,000,000원입니다. 최신 거래금액과 평균 거래금액도 모두 320,000,000원이며, 추세값은 0.0%입니다. 다만 대상면적 56.06㎡와 거래 표본 39.39㎡가 일치하지 않아 직접적인 가격 비교의 신뢰도는 낮게 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 평균 | 39.39㎡ | 2건 | 320,000,000원 |
최저가 37,581,000원만 놓고 보면 거래금액 320,000,000원에 비해 매우 낮아 보이지만, 이 비교는 권리구조를 무시한 것입니다. 실제 판단 기준은 실질취득≈315,000,000원이며, 이는 참고 실거래 320,000,000원과 근접합니다. 더구나 거래 표본의 면적이 대상과 맞지 않기 때문에 “9회 유찰이라 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,076,458원 |
| 1. 임차인 이동준 보증금 | 315,000,000원 | 36,504,542원 |
| 2. 경매개시결정 · 이동준 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 278,495,458원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위에서 추가 차감될 수 있어 실제 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금융고등학교 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 오피스텔이며 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 수평표면구역·진입표면구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 에이엔타워는 18세대, 사용승인일은 2020.09.29입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 6.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 37,581,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 미배당분을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 보증금 315,000,000원 기준. 현재 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
- 임차인 원본 확인. 이동준의 대항력, 배당요구, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이동준은 강제경매 채권자이기도 하므로 임대차 실체와 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 교부청구액은 배당 및 임차인 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 거래는 39.39㎡이고 대상면적은 56.06㎡이므로 320,000,000원을 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 9회 유찰로 단지 평균 6.2회를 웃돕니다. 단순 할인율보다 권리 인수와 환금성을 우선 점검해야 합니다.
맺으며 — “37,581,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 화면에 보이는 최저매각가는 37,581,000원이지만, 매수인이 경제적으로 부담할 핵심 금액은 대항력 임차인의 보증금 315,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 278,495,458원이 매수인 인수로 계산되고, 다음 회차로 내려가도 인수액은 오히려 증가합니다.
실거래 참고값 320,000,000원과 비교하더라도 실질취득 315,000,000원은 크게 벌어진 가격이 아니며, 거래 표본 면적도 대상과 맞지 않습니다. 여기에 9회 유찰, 국세·지방세 압류, 관계인 가능성 경고까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 일부 가격에 사는 초저가 물건”이 아니라, 임차보증금 인수를 전제로 원본 권리관계를 확인해야 하는 고난도 대항력 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
