최저가는 70%지만, 인수 보증금 반영 시 ‘시세보다 비싸다’ — 부천소사역푸르지오 2703호

인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 101동 27층 2703호, 이용상태는 아파트입니다. 등기상 근저당·압류 수는 0건으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차인입니다. 말소기준은 2025.06.18. 강제경매개시결정이고, 그 이전 전입자가 다수 확인됩니다. 특히 장태기는 2013.03.22. 전입, 보증금 300,000,000원, 배당요구일 2025.07.03.으로 잡혀 있습니다. 배당표는 이 보증금을 매수인 인수로 처리합니다.

따라서 이 물건을 “최저가 6.286억이라 시세보다 싸다”로 보면 안 됩니다. 실거래 평균은 888,333,333원이고, 최저가만 놓고 보면 70.8%입니다. 하지만 인수 보증금 300,000,000원을 더한 실질취득은 928,600,000원으로 올라갑니다. 결과적으로 실거래 평균보다 40,266,667원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만, 점유가 무겁다

등기상 기준이 되는 권리는 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다. 이후 매각으로 소멸하는 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 현황조사상 전입자는 10명이고, 보증금이 확인된 장태기 1명은 말소기준보다 앞선 2013.03.22. 전입자입니다. 이 보증금 300,000,000원은 배당표상 매각대금에서 배당되지 않고, 매수인이 떠안는 구조로 계산되어 있습니다.

② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 10명, 보증기관 승계 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 표상 인원은 실제 점유·임차인으로 봐야 하며, 보증금이 확인된 사람은 장태기 1명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력 가능성을 배제할 수 없지만, 금액을 단정할 수 없어 미상 리스크로 분리해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

같은 단지 부천소사역푸르지오 동일 면적 122.86㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 825,000,000원~995,000,000원, 평균은 888,333,333원입니다.

현재 최저가 628,600,000원은 실거래 평균의 70.8%입니다. 그러나 장태기 보증금 300,000,000원을 더하면 실질취득은 928,600,000원입니다. 이는 실거래 평균 대비 104.5%, 실거래 최고가 995,000,000원보다는 낮지만 평균보다 높은 가격입니다. 경매의 가격 메리트는 현재 회차 기준으로는 약합니다.

④ 예상배당표 (매각가 628,600,000원 가정)

장태기 보증금 300,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 전입자의 권리관계에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 3억은 그대로

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소사구청 남서측 인근, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 소사역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 부천소사역푸르지오, 총 797세대, 사용승인일 2012.11.05. 주차장 총주차대수는 1,018대입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 상한가 산정. 현재 회차 기준 실질취득은 928,600,000원입니다. 최저가 628,600,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 장태기 보증금 확인. 전입일 2013.03.22, 보증금 300,000,000원, 배당요구일 2025.07.03. 배당표상 매수인 인수로 계산됩니다.
• 보증금 미상 전입자 확인. 권희선, 최우중, 김재성, 김상덕, 김혜연, 유미자, 박미애, 김성관, 이성민은 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
• 명세서 문구와 현황조사 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음 표시와 전입자·인수 보증금 계산이 함께 존재합니다. 원본 서류 대조가 필요합니다.
• 관리비 체납. 대단지 아파트라도 장기 미납 관리비 중 공용부분은 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 유찰 후 재검토. 2회 유찰 시 실질취득 740,020,000원, 3회 유찰 시 608,014,000원으로 가격 구조가 달라집니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “9.286억 실질취득”이 본질

이 물건은 겉으로는 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 아파트입니다. 하지만 장태기 보증금 300,000,000원이 매수인 인수로 계산되면서 현재 회차 실질취득은 928,600,000원입니다. 동일 면적 실거래 평균 888,333,333원보다 높아, 현 회차에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 게다가 보증금 미상 전입자가 다수 있어 권리 확인 난도도 높습니다. 결론은 권리 확인 전 보수적 접근, 가격은 실질취득 기준으로 재산정입니다.