최저가는 70%지만, 인수 보증금까지 보면 ‘시세 수준’ — 부천소사역푸르지오 2503호

인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 102동 25층 2503호, 아파트 물건입니다. 등기상 말소기준은 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다. 이 물건의 핵심은 근저당·가압류가 아니라 임차인 인수입니다. 현황조사와 접수 문건상 점유·임차인이 10명 확인되고, 그중 장태기 보증금 300,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

따라서 가격 판단 기준은 최저매각가 622,300,000원이 아닙니다. 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가에 인수 보증금을 더한 922,300,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 888,333,333원과 비교하면 약 103.8% 수준으로, 1회 유찰 상태에서도 시세보다 낮다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 문제는 선순위 점유

등기부상 제한물권은 단순합니다. 근저당권과 압류·가압류 등 금전담보성 권리가 확인되지 않고, 말소기준은 2025.06.18. 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 전입일은 이보다 앞선 사람들이 다수입니다. 보증금이 확인된 장태기는 2013.03.22. 전입, 보증금 300,000,000원으로 대항력 있는 임차인으로 보이며, 배당으로 해소되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 10명, 장태기 보증금 3억 인수

보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 실제 점유·임차인은 10명으로 정리됩니다. 다만 장태기를 제외한 9명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 대항력 있는 임차인으로 단정해 금액을 확정할 수도 없고, 반대로 위험이 없다고 볼 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균보다 높다

부천소사역푸르지오 동일 면적 122.86㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 888,333,333원입니다. 최저가만 보면 평균 시세의 70.1%처럼 보이지만, 인수 보증금을 더한 실질취득 922,300,000원은 실거래 평균보다 높습니다.

최근 실거래는 825,000,000원~995,000,000원 범위입니다. 실질취득 922,300,000원은 실거래 평균보다 높고, 실거래 최고가보다는 낮습니다. 결국 이 물건은 “감정가 대비 70%”가 아니라 “인수금 포함 시 평균 시세 이상”인 물건으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 622,300,000원 가정)

장태기 보증금 300,000,000원은 배당으로 빠지는 돈이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 잔여와 인수 구조는 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능, 인근에 소사역 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 부천소사역푸르지오, 797세대, 사용승인일 2012.11.05. 주차장 총주차대수는 1,018대입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방이 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건, 평균 888,333,333원. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 622,300,000원이 아니라 인수 300,000,000원을 더한 922,300,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 장태기 보증금. 대항력 있는 임차인 보증금 300,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가도 이 부담은 별도로 남습니다.
• 미상 점유자. 권희선 외 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 배당요구 여부만으로 인수 위험이 사라진다고 보면 안 됩니다.
• 명도 난도. 현황상 점유·임차인이 10명입니다. 단순 소유자 점유 물건보다 명도 협의 난도가 높을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “3억 인수”가 더 중요하다

이 물건은 표면상 1회 유찰로 최저가가 622,300,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 장태기 보증금 300,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 실질취득은 922,300,000원입니다. 동일 면적 실거래 평균 888,333,333원보다 높기 때문에, 현재 회차에서 가격 메리트가 있다고 말하기 어렵습니다.

더구나 장태기 외에도 보증금·확정일자 미상 점유자가 다수 남아 있습니다. 주된 확인 금액만으로도 이미 시세 대비 부담이 있고, 미상 임차인 리스크까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리·명도 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.