최저가 5.299억이 아니라, 실질취득 8.299억부터 봐야 한다 — 부천소사역푸르지오 103호

인천지방법원 2025타경33665. 부천소사역푸르지오 103동 1층 103호, 전용 122.86㎡대 아파트입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 529,900,000원으로 감정가 757,000,000원의 70%입니다. 같은 면적 최근 실거래 평균 888,333,333원과 비교하면 최저가만으로는 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 장태기 보증금 300,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차 기준 실질취득은 829,900,000원입니다.

더 큰 문제는 금액이 확인된 장태기 외에도 전입 점유자가 여럿 있다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 즉 이 물건의 승부처는 “최저가가 낮다”가 아니라 실제 인수액이 300,000,000원에서 끝나는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 문제는 전입 점유자

등기상 근저당권·압류는 확인되지 않고, 말소기준은 2025.06.18 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사와 문건접수상 전입 점유자가 다수 확인되고, 그중 장태기는 2013.03.22 전입·보증금 300,000,000원·배당요구 2025.07.03으로 나타납니다. 우선변제권이 확인되지 않은 전제에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 남는 구조입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 10명, 보증기관 승계 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 명단은 실제 임차인·점유자로 보아야 하며, 확인된 보증금은 장태기 300,000,000원입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만, 실질취득은 9.3억이 아니라 8.299억

부천소사역푸르지오 동일 면적 최근 실거래 12건 평균은 888,333,333원입니다. 현재 최저가 529,900,000원은 이 평균의 59.7%에 불과하지만, 확인 인수액 300,000,000원을 더하면 실질취득은 829,900,000원으로 올라갑니다. 이는 실거래 평균 대비 93.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 529,900,000원 가정)

도넛 차트는 매각대금 529,900,000원의 배분입니다. 장태기 보증금 300,000,000원은 배당에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 떠안는 금액입니다.

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

장태기 보증금 300,000,000원이 최저가보다 작기 때문에, 현재 회차에서는 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 유찰이 진행될수록 낙찰가 부담은 내려가도 인수액 300,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 회차별 판단은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액 기준으로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 섞인 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 소사역 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 부천소사역푸르지오, 총 797세대, 사용승인일 2012.11.05입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 총 1,018대, 도시가스에 의한 개별난방이 되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 토지는 아파트 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 12건 거래가 있고, 거래 범위는 825,000,000원~995,000,000원입니다. 다만 대상 호수는 1층이라 평균가만으로 단순 평가하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차 판단 기준은 최저가 529,900,000원이 아니라 확인 인수 포함 829,900,000원입니다.
• 장태기 보증금. 300,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남는 전제입니다. 우선변제권 부존재와 인수 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 권희선·최우중·김재성·김상덕·김혜연·유미자·박미애·김성관·이성민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다.
• 명도 난도. 실제 임차인·점유자가 10명으로 정리되어 명도 협의 대상이 많습니다. 단순 소유자 점유형 아파트가 아닙니다.
• 시세 하한. 최근 1층 실거래가 825,000,000원입니다. 현재 실질취득 829,900,000원과 거의 같아, 추가 인수액이 확인되면 가격 메리트가 사라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임대차계약 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5.299억”은 착시다

이 물건은 최저가만 보면 실거래 평균 대비 59.7%라 매력적으로 보입니다. 하지만 장태기 보증금 300,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 829,900,000원입니다. 이는 실거래 평균 대비 93.4%, 최근 1층 실거래 825,000,000원과 거의 같은 수준입니다.

따라서 결론은 명확합니다. 가격은 나쁘지 않지만, 권리 확인이 끝나지 않았습니다. 보증금 미상 점유자가 다수 남아 있는 상태에서 최저가만 보고 들어가는 물건이 아닙니다. 장태기 외 점유자의 보증금이 0원 또는 인수 제외로 정리된다는 확증이 있어야 현재 회차 가격을 검토할 수 있습니다. 그 전까지는 보류형 고위험 물건입니다.