39,766,000원
인천지방법원 2025타경33686. 김포시 양촌읍 양곡리 ‘김포한강 신원 아침도시 고다니마을’ 702동 4층 401호 아파트입니다. 감정가 338,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 39,766,000원까지 내려왔습니다. 하지만 등기부상 오래된 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.03.04 하나캐피탈 가압류 25,078,938원입니다. 문제는 이보다 앞선 2022.09.26 전입 임차인 장연표입니다.
장연표의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입 시점 자체는 말소기준보다 앞서므로 권리분석에서는 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 정확한 보증금과 배당 여부가 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 단정할 수 없고, 따라서 최저가가 감정가의 11.77%라는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33686 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1316 김포한강 신원 아침도시 고다니마을 702동 4층 401호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 17층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김유진 · 2015.03.28 매매 · 거래가액 235,000,000원 · 2015.06.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 39,766,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 26,125,673원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 전입
2010년과 2015년에 설정됐던 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 말소기준은 2025.03.04 하나캐피탈 가압류이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 교보생명보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체만 보면 매각 후 남을 담보권은 보이지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장연표 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표에서 채권자 배당이 모두 충족된다고 해도, 그것만으로 임차인 인수 위험이 사라졌다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰이어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 39,766,000원으로 감정가 338,000,000원의 11.77%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에서는 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않아 최근 시세 대비 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 실제 취득원가가 됩니다. 장연표의 보증금이 미상이므로 현재 단계에서는 실질취득액 역시 미상입니다. 따라서 39,766,000원만 놓고 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,766,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,115,788원 |
| 1. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 25,078,938원 | 25,078,938원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 하나캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 2,541,790원 | 2,541,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,029,484원 |
위 배당계산은 현재 매각가 39,766,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 집행비용 1,115,788원, 채권자 총 배당 27,620,728원, 소유자 잔여 11,029,484원으로 계산돼 채권자 미배당은 0원입니다. 다만 임차인 장연표의 보증금·우선변제 범위가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 39,766,000원 | 27,620,728원 | 0원 | 11,029,484원 |
| 7회 유찰 시 | 27,836,200원 | 26,935,148원 | 685,580원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 19,485,340원 | 18,734,604원 | 8,886,124원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 일반 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 이 표 역시 임차인 보증금이 확정되지 않은 상태의 계산입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 장연표의 보증금 확인 전에는 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 뜻한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 신양초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 4층 401호이며 위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 단지. 김포한강신원아침도시고다니마을은 380세대, 2010.07.09 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
- 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장연표 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당액을 판단하려면 확정일자 및 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 감정가 338,000,000원 대비 최저가 39,766,000원이라는 할인율은 임차인 인수액을 반영한 실질취득가가 아닙니다.
- 추가 유찰 해석 주의. 7회 유찰 시 27,836,200원, 8회 유찰 시 19,485,340원이지만 대항력 임차인 인수액이 존재하면 낙찰가 하락 효과가 상쇄될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차인의 보증금, 점유관계, 확정일자, 배당요구를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 12%”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
이 사건의 외형은 강렬합니다. 감정가 338,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 39,766,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 장연표의 2022.09.26 전입이 2025.03.04 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 낙찰자가 실제로 떠안을 금액 역시 미상입니다.
따라서 이 물건은 “3,976만원짜리 아파트”로 보면 안 됩니다. 임차보증금과 배당관계를 확인해 실질취득액을 먼저 계산한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값도 확인되지 않는 만큼 시세보다 싸다는 결론 역시 유보해야 합니다. 6회 유찰은 기회가 아니라, 먼저 원인을 확인해야 할 신호입니다.
