인천지방법원 2025타경33686. 김포시 양촌읍 양곡리 ‘김포한강 신원 아침도시 고다니마을’ 702동 4층 401호 아파트입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 4층이며, 감정가 338,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,154,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
현재 소유자는 김유진으로, 2015.03.28 매매를 원인으로 2015.06.05 소유권을 취득했고 등기된 거래가액은 235,000,000원입니다. 과거 하나은행 근저당권 세 건이 설정됐으나, 을구 1번 근저당은 2015.06.08, 을구 2번·3번 근저당은 2020.09.24 각각 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.04 하나캐피탈 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1316 김포한강 신원 아침도시 고다니마을 제702동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡2로30번길 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 17층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김유진 (2015.06.05 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 81,154,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈 주식회사 / 26,125,673원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 남는다
등기상 현재 경매의 말소기준은 2025.03.04 접수된 하나캐피탈의 가압류 25,078,938원입니다. 2025.06.12 강제경매개시결정은 이 가압류가 본압류로 이행된 것이며, 2025.07.21 교보생명보험 가압류 2,541,790원도 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 1명, 인수액은 미정
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장연표 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 전입일만으로 보증금 액수나 계약의 유효성까지 확정할 수는 없지만, 말소기준보다 앞선 전입이므로 단순한 후순위 임차인으로 처리해서도 안 됩니다. 매각물건명세서 원본, 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 확정일자 부여현황과 배당요구 종기 내 신고 여부를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 ‘싼 가격’을 보증하지 않는다
현재 최저가는 감정가의 24% 수준으로 낮아졌고, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 그러나 동일 평형 실거래 표본과 최근 거래금액이 확인되지 않아, 81,154,000원이 실제 매매시장보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 더욱이 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라, 표면상 최저가와 실질취득비용 사이에 큰 차이가 생길 수 있습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 81,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,860,772원 | - |
| 1. 하나은행 근저당권 204,000,000원 | 204,000,000원 | 79,293,228원 | 124,706,772원 |
| 2. 하나은행 근저당권 177,600,000원 | 177,600,000원 | 0원 | 177,600,000원 |
| 3. 하나은행 근저당권 24,000,000원 | 24,000,000원 | 0원 | 24,000,000원 |
| 4. 하나캐피탈 가압류 | 25,078,938원 | 0원 | 25,078,938원 |
| 5. 교보생명보험 가압류 | 2,541,790원 | 0원 | 2,541,790원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시뮬레이션의 총 채권액은 433,220,728원, 채권자 배당액은 79,293,228원, 미배당액은 353,927,500원입니다. 다만 등기사항에는 하나은행 근저당권들이 2015.06.08 및 2020.09.24 말소된 것으로 기재돼 있어, 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 배당요구채권·채권계산서와 등기 원본을 대조해야 합니다. 임차보증금과 당해세·최우선변제도 이 표에는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 신양초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 김포한강신원아침도시고다니마을은 380세대이며 사용승인일은 2010.07.09입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 17층 건물로, 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 인접 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 성장관리권역과 양곡택지개발지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,709,000원이며 지목은 대, 도로 조건은 중로각지입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 아파트 단지라는 점은 환금성에 유리하지만, 최근 실거래와 낙찰 사례가 확인되지 않아 가격대별 매수 수요를 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 장연표의 보증금·계약기간·점유 부분·계약 상대방을 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2022.09.26 전입 당시 실제 점유 여부와 현재까지 점유가 유지됐는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 부여일과 배당요구 여부가 확인돼야 우선변제 및 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득 상한 설정. 응찰가에 예상 인수 보증금, 취득세, 명도비용과 체납 관리비를 합산해 총비용 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 등기와 배당표 대조. 과거 하나은행 근저당권은 등기상 말소됐으므로 채권계산서와 배당요구 내역에서 실제 존속 채권을 재확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 현관 표찰·우편물·관리사무소 확인과 점유자 면담을 통해 실제 거주자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 단지 전용 84.92㎡ 전후의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 확보하기 전에는 할인율만으로 가격을 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구채권·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “보증금 확인 후 총액”으로 봐야 한다
이 물건은 감정가 338,000,000원에서 81,154,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 말소기준은 2025.03.04 하나캐피탈 가압류이고, 장연표의 전입은 그보다 약 2년 5개월 빠른 2022.09.26입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없으며, 실질취득비용도 81,154,000원보다 커질 가능성이 남습니다.
과거 하나은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 등기돼 있어 그 자체를 인수 위험으로 볼 수는 없습니다. 그러나 점유자의 보증금 미상, 최근 실거래 부재, 네 차례 유찰, 배당 시뮬레이션과 등기 말소 내역의 대조 필요성이 한꺼번에 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 미정이며, 보증금 확인 전에는 입찰가를 산정할 수 없는 고위험 물건입니다.