인천지방법원 2025타경33723. 부천 원미구 약대동 메이채팰리스 102동 202호로, 건축물관리대장상 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 284,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 139,160,000원까지 내려왔습니다. 외형만 보면 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 사건은 단순히 “많이 떨어졌으니 싸다”로 읽으면 안 됩니다. 임차권등기와 별도 점유자가 동시에 존재하기 때문입니다.
등기부상 이앵주는 2018년 11월 16일 전입·점유를 시작했고, 2018년 10월 29일 확정일자를 갖춘 보증금 230,000,000원의 임차권자입니다. 현재 최저가 기준 배당계산상 집행비용 2,748,240원을 제외한 136,411,760원을 배당받고 93,588,240원이 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 이앵주의 임차권에 대해서는 확약 적용 시 매수인의 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
문제는 확약 밖의 정영석입니다. 2024년 2월 2일 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 2024년 7월 30일 부천시 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 문제를 배제할 수 없지만, 보증금·확정일자가 미상인 상태에서 대항력 있음으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33723 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 149-1 메이채팰리스 102동 2층 202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 건축물관리대장상 다세대주택 · 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사하늘일 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 223,569,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다
② 임차인 현황 — 실제 임차·점유자 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이앵주 | 2018.11.16 / 2018.10.29 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 말소동의 확약 |
| 정영석 | 2024.02.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 확인되는 실제 임차·점유자는 2명입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 총취득가 확정이 먼저
메이채팰리스의 최근 거래는 3건입니다. 전체 평균은 250,666,666원이고, 최근 12개월 평균은 247,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 256,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -3.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.7㎡ | 3 | 256,000,000원 |
| 2025.10 | 54.6㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2025.05 | 52.39㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
현재 최저가 139,160,000원은 최근 12개월 평균의 56.2%입니다. 이앵주의 확약만 놓고 보면 알려진 주된 인수 부담은 해소돼 가격 여지가 커 보입니다. 그러나 정영석의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 = 139,160,000원으로 확정할 수 없습니다. 정영석에게 인수해야 할 보증금이 존재하면 그 금액만큼 실질취득가가 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 1. 임차인 이앵주 보증금 | 230,000,000원 | 136,411,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 223,569,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이앵주의 미배당액은 93,588,240원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이앵주 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 효과는 정영석에게 적용되지 않으며, 정영석 보증금은 확인되지 않아 별도 인수위험이 남습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 ‘이앵주 포함 총액’은 그대로 보지 않는다
일반적인 대항력 인수형이라면 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정됩니다. 실제 계산에서도 현재 회차 이앵주 미배당액은 93,588,240원, 3회 유찰 시 134,741,416원, 4회 유찰 시 163,438,991원으로 늘어납니다.
하지만 이 사건은 이앵주 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 다릅니다. 따라서 그 임차인의 룰상 미배당액을 그대로 매수인 실질 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 대신 가격이 더 내려갈수록 중요한 것은 확약 밖 정영석의 보증금과 실제 점유·임대차관계입니다.
⑥ 재매각·공매 공고 — 절차 확인이 필수
- 재매각. 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 공매공고. 2025.07.25 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 신청채권. 주택도시보증공사의 청구금액은 223,569,232원이고 현재 최저가 배당계산상 배당액은 0원입니다.
- 유찰. 현재 2회 유찰 상태이며 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 남서측 인근이며, 남서측 일대에 중동신도시 대규모 아파트단지가 있고 주변은 공동주택·단독주택 등 주거지대입니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 단지 남서측·남동측 직선거리 약 1km 지점에 수도권지하철7호선 부천시청역과 신중동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 2층 202호이며 승강기·도시가스·위생·급배수·소화전설비가 있습니다.
- 내부. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류 접합이며 공시지가는 1,984,000원/㎡입니다.
- 규모. 메이채팰리스는 18세대이고 사용승인일은 2017.04.13입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정영석 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확정돼야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이앵주의 임차권등기 말소와 인수 해소를 실제 매각조건상 보장하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 특별매각조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 진행·중지·정리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근12개월 평균 247,500,000원, 최신 거래 256,000,000원과 비교하되 최근 추세 -3.7%를 함께 봐야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 미확인 상태이므로 실제 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, ‘미상 임차인’ 확인 전에는 총액을 확정할 수 없다
현재 최저가 139,160,000원은 최근 12개월 실거래 평균 247,500,000원의 56.2%로 크게 내려와 있습니다. 등기된 이앵주의 보증금 230,000,000원은 원칙대로라면 현 회차에서 93,588,240원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이앵주에 대해서는 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
그러나 정영석은 2024.02.02 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이어서 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 그 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가는 확정할 수 없습니다. 여기에 재매각, 보증금 20% 특별조건, 공매공고 부기등기, 18세대 규모와 최근 -3.7% 가격 추세까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮은가”가 아니라 확약의 효력과 정영석의 임대차관계를 확인해 최종 인수액을 닫을 수 있는가입니다.
