인천지방법원 2025타경33756. 부천시 원미구 상동 459-2 비1층 102호 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 대중사우나입니다. 말소기준권리는 2015.05.20. 설정된 부천중앙새마을금고의 근저당권 325,000,000원입니다. 현재 소유자 박노수는 2020.05.08. 소유권을 취득했고, 2020.05.15. 해당 근저당의 채무자가 박노수로 변경됐습니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 인수형 물건은 아닙니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기보다 사용 가능성과 사업성입니다. 목욕탕 및 사우나 영업은 중단됐고, 영업에 필수적인 설비와 장비는 지하 3층에 설치된 것으로 조사됐습니다. 장기간 방치돼 정상가동과 안전성이 확인되지 않았으므로, 입찰가격과 별도로 설비 점검·보수·철거·용도전환 가능성을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 459-2 비1층 102호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부일로233번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 대중사우나 · 현재 영업 중단 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 근린생활시설 및 업무시설 · 사용승인일 1995.09.14. |
| 매각형태 | 일괄매각 · 감정평가 요항에는 제비1층 102호와 제비2층 201호가 기재됨 |
| 소유자 | 박노수 (2020.05.08. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 496,000,000원 / 170,128,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천중앙새마을금고 / 242,215,820원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 말소기준인 부천중앙새마을금고 근저당권과 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.06.02. 설정된 조연하 근저당권 350,000,000원은 2023.10.27. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 170,128,000원으로 감정가 496,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 동일 용도 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 지하층 대중사우나는 일반 주거용 부동산과 달리 시설 상태, 재영업 가능성, 관리비·공과금, 용도전환 비용과 매수 수요가 가격을 크게 좌우합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 170,128,000원 | 34.3% | 0원 | 170,128,000원 |
| 4회 유찰 시 | 119,089,599원 | 24.01% | 0원 | 119,089,599원 |
| 5회 유찰 시 | 83,362,719원 | 16.81% | 0원 | 83,362,719원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,181,792원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 325,000,000원 | 166,946,208원 |
| 2. 근저당 · 조연하 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송내프라자 입주자대표회의 | 43,728,850원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 송내프라자 관리단 | 68,354,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 787,083,820원 중 채권자 배당액은 166,946,208원, 예상 미배당은 620,137,612원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경인전철 1호선 송내역 북동측 인근이며, 주변은 판매시설·일반음식점·유흥오락시설 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 광역버스·간선·지선·마을버스 정류장이 있으며, 남측 인근에 송내역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 사용승인일은 1995.09.14.이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 근린생활시설 및 업무시설입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 남·여 대중사우나 운영에 필요한 설비가 있으나 장기간 방치되고 유지·관리·보수가 이뤄지지 않아 정상가동과 안전성이 확인되지 않았습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측과 서측 약 12m, 동측 약 20m 도로에 접한 3면 접도 획지입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역이며, 대상 토지면적은 712.7㎡, 공시지가는 5,048,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 대중사우나는 매수층과 대체 용도가 제한될 수 있고 이미 3회 유찰됐습니다. 재영업 수요와 용도전환 가능성이 확인되기 전까지 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 영업주체, 사업자등록과 명도대상을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제비1층 102호·제비2층 201호와 지하 3층 설비·장비가 매각대상에 어떻게 포함되는지 매각목록과 감정평가서 원본을 대조하세요.
- 사우나설비 정밀 점검. 보일러·배관·전기·소방·환기·방수·기계설비의 작동 여부와 안전성, 보수 또는 철거 범위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부천중앙새마을금고 근저당에는 제비2층 201호 공동담보가 기재돼 있습니다. 일괄매각 대상과 배당 안분 구조를 확인하세요.
- 관리단 채권 확인. 송내프라자 입주자대표회의 43,728,850원과 관리단 68,354,970원의 가압류가 있으므로 청구원인과 관리비·공용부분 체납 범위를 확인하세요.
- 공과금 확인. 부천시 압류와 말소 이력이 있으므로 체납 세금·공과금과 낙찰 후 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 예상 임대료·운영수익·공사비·설비비·용도전환 비용을 반영한 응찰가 상한을 산정하세요.
- 배당자료 대조. 등기상 말소된 조연하 근저당이 배당 시뮬레이션 채권액에 포함돼 있으므로 실제 배당요구 내역을 확인하세요.
- 진행결과 확인. 매각기일 2026.07.09.의 변경·연기·매각 여부와 이후 절차를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 명세서상 인수권리도 없어, 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 170,128,000원입니다. 그러나 3회 유찰된 영업중단 대중사우나이며, 장기간 방치된 설비의 정상가동과 안전성이 확인되지 않았습니다. 임대관계도 미상이고 동일 용도 실거래 비교자료가 없어, 감정가의 34.3%라는 할인율을 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 권리는 통과, 가격과 사업성은 보류. 입찰 여부는 사우나설비와 지하 3층 장비의 매각 포함 범위, 실제 점유관계, 관리단 채권의 원인, 재영업 또는 용도전환 가능성, 예상 공사비를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 낙찰 후 얼마를 더 투입해야 다시 사용할 수 있는가입니다.