인천지방법원 2025타경33778. 김포시 하성면 마곡리 140-8 소재 물건으로, 감정평가상 기호2는 제조업소, 기호3은 사무실로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 말소기준은 2022.10.11. 설정된 검단농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 근저당·압류·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기상의 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 주식회사 서은퍼니처가 2020.02.20. 전입한 것으로 나타나는데, 이는 말소기준일인 2022.10.11.보다 빠릅니다. 분석자료는 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 판정하고 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 월 차임은 3,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33778 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 140-8 · 경기도 김포시 하성면 월하로893번길 141 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 제조업소 및 사무실 이용 |
| 토지 | 1,442㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장기성 |
| 감정가 / 최저가 | 1,305,428,000원 / 447,762,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 664,794,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 1층인 목록3은 현황 2층으로 감안하여 평가 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 30,000,000원은 별도
2019.06.07. 설정됐던 하나은행 근저당권 662,400,000원은 2022.10.11. 해지로 이미 말소됐고, 이번 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 검단농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이 근저당권과 2024.07.29. 설정된 48,000,000원 근저당권은 2025.09.30. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서은퍼니처 | 2020.02.20 | 30,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 승계 30,000,000원 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 477,762,000원이 판단 기준
현재 회차 최저매각가는 447,762,000원으로 감정가 1,305,428,000원의 34.3%입니다. 그러나 매수인 인수 보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득가는 477,762,000원, 감정가의 약 36.6%가 됩니다.
실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 감정평가상 주위가 소규모 공장지대이며 대중교통 여건이 다소 불편한 제조업소·사무실 물건입니다. 가격 할인율과 별개로 환금성과 실제 이용가치를 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 447,762,000원 | 30,000,000원 | 477,762,000원 | 850,638,760원 |
| 4회 유찰 시 | 313,433,400원 | 30,000,000원 | 343,433,400원 | 983,277,808원 |
| 5회 유찰 시 | 219,403,380원 | 30,000,000원 | 249,403,380원 | 1,075,991,407원 |
③ 예상배당표 (매각가 447,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,877,620원 |
| 인수 · 주식회사 서은퍼니처 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 검단농업협동조합 | 720,000,000원 | 440,884,380원 |
| 3. 근저당 · 검단농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사형제산업 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 142,155,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 10,598,257원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,611,333원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 62,158,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,291,523,140원 중 예상 배당액은 440,884,380원이며, 미배당은 850,638,760원입니다. 임차인 보증금 30,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 6,877,620원으로 추정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포시 하성면 마곡리 소재 마곡2리마을회관 남동측 인근이며, 주위는 소규모 공장지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호2는 제조업소, 기호3은 사무실로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 구조이며 샌드위치판넬 등으로 마감돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 여건은 다소 불편하며, 인근 간선도로인 동마동로 변에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 1,442㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 344,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역(전방지역 25km)·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 법면 상태로 면적이 개략적으로 사정됐고, 기호3은 공부상 1층이지만 현황은 2층으로 감안해 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득가를 분리. 현재 회차는 최저 447,762,000원이지만 임차인 보증금 30,000,000원을 포함한 판단가격은 477,762,000원입니다.
- 임차인 권리 재대조. 현황조사상 2020.02.20. 전입 임차인은 말소기준보다 빠르고 분석상 대항력 및 30,000,000원 인수로 계산됩니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있으므로 두 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있습니다. 목록3의 공부상 층수와 현황 층수도 다릅니다.
- 용도·규제 확인. 제조업소·사무실로 이용 중이고 보전관리지역, 군사시설 보호 관련 구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 규제가 표시돼 있습니다.
- 환금성 보수적 평가. 소규모 공장지대이고 대중교통 여건이 다소 불편하며 이미 3회 유찰된 물건입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 타당합니다.
- 채권 부족액. 현재 회차에서 채권 미배당액은 850,638,760원이고, 신청채권액 664,794,601원에 대한 예상 배당은 440,884,380원으로 전액 만족되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·이용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 30,000,000원 인수
이 사건의 등기 구조는 말소기준 이후 후순위 권리들이 소멸하는 쪽으로 정리돼 있지만, 임차인이 변수입니다. 주식회사 서은퍼니처는 말소기준보다 앞선 2020.02.20. 전입으로 분석상 대항력을 갖고 있으며 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 판단 기준은 447,762,000원이 아니라 477,762,000원입니다.
여기에 3회 유찰, 제조업소·사무실 용도, 소규모 공장지대, 다소 불편한 대중교통, 보전관리지역 및 군사·토지거래 관련 규제, 공부와 현황의 층수 차이가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 대비 큰 할인만으로 가격 매력을 확정하기 어렵습니다. 권리 후순위 소멸은 명확하지만, 임차인 승계와 환금성을 보수적으로 보는 C등급 물건입니다.
