82,248,000원
서울남부지방법원 2025타경369. 가산디지털단지역 남동측 근거리에 있는 가산테라타워 9층 937호로, 공부상 용도와 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 17층 규모이며 2020.02.14. 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 주식회사이루다크리에이티브이고, 주식회사우리은행이 청구액 352,890,336원으로 임의경매를 신청했습니다.
건물 등기만 보면 말소기준은 2020.03.25. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 신용보증기금 가압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정 및 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 사실만으로 인수 위험이 끝나는 사건은 아닙니다. 매각물건명세서에 토지 을구 1번 구분지상권이 별도등기로 남아 매수인이 인수한다고 명시되어 있고, 임차관계와 보증금도 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층 937호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층·지상 17층 중 9층 · 2020.02.14. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사이루다크리에이티브 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 82,248,000원 (5회 유찰·감정가 33%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 352,890,336원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 인수
건물의 말소기준은 2020.03.25. 접수 제73290호 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며 같은 건물 9층 938호와 공동담보입니다. 이후 2024.12.17. 신용보증기금 가압류 1,851,912,500원, 2025.01.08. 서울보증보험 가압류 100,000,000원, 2025.02.19. 임의경매개시결정과 2025.05.02. 금천구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계 — 실제 점유 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠앤디 | 937호 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 점유 임차인은 주식회사 엠앤디 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복신고는 없지만, 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득금액도 현재 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 33%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 251,000,000원의 33%인 82,248,000원입니다. 다만 동일 건물이나 유사 지식산업센터의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 여기에 토지 구분지상권과 미상 임차보증금, 공용부분 관리비 가능성까지 더해지므로 최저가만을 실질취득금액으로 보아서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 33% | 82,248,000원 | 80,367,536원 | 2,351,544,964원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 65,798,400원 | 64,214,029원 | 2,367,698,471원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 52,638,720원 | 51,291,223원 | 2,380,621,277원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,880,464원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 80,367,536원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,851,912,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,431,912,500원 중 채권자 예상배당은 80,367,536원이며, 미배당액은 2,351,544,964원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만 토지 별도등기 구분지상권은 매수인에게 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 남동측 근거리에 위치하며 주변에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 북동측 중로와 남동측 소로에 접하고 차량 주정차가 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있고 가산디지털단지역 지하철 1·7호선을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장인 지식산업센터로 이용 중이며 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지· 화재경보·소화전·냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 현재까지 5회 유찰된 공장형 지식산업센터입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장 환금성이나 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 2020.02.03. 접수 제24485호 금천구 구분지상권의 존속기간, 범위, 목적, 사용 제한 및 비용 조건을 토지 등기부와 설정계약에서 대조하세요.
- 임대차 확인. 주식회사 엠앤디의 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재산정. 대항력 있는 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재는 보증금이 미상이라 산정할 수 없습니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 미납액 1,935,201원의 최신 잔액과 매수인 부담 범위를 가산테라타워관리위원회에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 가산테라타워 9층 938호와 공동담보입니다. 공동담보 배당 및 별도 매각 진행 여부를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 937호의 실제 사용 상태, 내부 구획, 출입 가능 여부와 점유자의 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 최근 12개월 거래·임대료·공실·관리비를 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “33% 할인보다 인수권리 확인이 먼저다”
최저가는 82,248,000원으로 감정가 251,000,000원의 33%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 토지의 금천구 구분지상권은 매수인이 인수하며, 실제 점유 임차인 주식회사 엠앤디의 전입일·확정일자·보증금도 모두 미상입니다. 공용부분 관리비 1,935,201원 역시 추가 부담 가능성이 있습니다.
건물의 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 점은 분명하지만, 이 사건의 핵심은 소멸권리가 아니라 남는 권리와 확인되지 않은 점유관계입니다. 5회 유찰과 감정가 33%라는 외형보다 토지 별도등기, 임대차계약 및 관리비 원본을 먼저 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리 확인 우선입니다.