인천지방법원 2025타경33805. 김포시 통진읍 도사리의 엣지빌라트 2동 201호, 전용 54.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가 177,000,000원에서 무려 9회 유찰돼 최저매각가가 7,143,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4%에 불과한 가격이지만, 등기부에는 2023년 설정된 이수은의 주택임차권등기, 보증금 181,000,000원이 존재합니다. 이 권리는 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있어, 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
여기에 별도 임차인 박길자의 보증금 2,000,000원도 인수 예상액으로 반영돼 있습니다. 결국 낙찰가가 낮아진 만큼 선순위 임차인의 미회수 보증금이 늘어나는 구조라, 최저매각가가 계속 떨어져도 전체 취득부담은 약 1.83억 원대에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금과 실제 배당·인수 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8, 2동 2층 201호 도로명: 경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20 |
| 건물명 / 용도 | 엣지빌라트1동2동 · 다세대주택 |
| 전용 / 층수 | 전용 54.23㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 16세대 · 2018.07.09 |
| 소유자 | 이경춘 (2021.08.17 소유권이전, 등기 거래가액 181,000,000원) |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,143,000원 · 9회 유찰 · 감정가의 약 4.04% |
| 말소기준권리 | 2025.06.20 강제경매개시결정 (갑구 8번) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수은 / 151,000,000원 |
| 실제 임차인 | 2명 · 이수은, 박길자 |
| 예상 인수금액 | 176,385,574원 |
| 실질취득액 | 183,528,574원 (최저가 낙찰 가정, 부대비용 별도) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
권리분석의 출발점은 2025.06.20 강제경매개시결정입니다. 이 사건에서 말소기준권리로 표시된 권리입니다. 문제는 그 이전인 2023.08.21에 이미 주택임차권등기가 설정됐다는 점입니다. 매각물건명세서에도 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 받지 못하면 주택임차권등기가 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험 중첩
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 이수은과 박길자, 총 2명입니다. 보증금 규모와 우선변제권 행사 여부가 달라 각각 구분해 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이수은 건물 전부 · 주거 |
전입 2023.08.17 확정 2021.08.03 임차권등기 2023.08.21 |
181,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
인수 조건부 보증기관 승계 아님 · 배당요구 있음 |
| 박길자 월차임 500,000원 |
전입 2024.04.08 확정일자 미상 |
2,000,000원 |
대항력 有 판정
우선변제 미확인
인수 예상 보증기관 승계 아님 · 배당요구 미확인 |
③ 실질취득 — 최저가가 떨어져도 총부담은 거의 그대로
현재 최저매각가 7,143,000원은 실제 매입에 필요한 자금의 일부에 불과합니다. 이수은의 선순위 보증금은 낙찰대금에서 배당된 만큼만 줄고, 부족분은 매수인이 떠안습니다. 여기에 박길자의 보증금도 더해야 합니다.
| 실질취득 구성 | 금액 | 설명 |
|---|---|---|
| 낙찰대금 | 7,143,000원 | 현재 최저매각가 가정 |
| 이수은 미배당 보증금 | 174,385,574원 | 181,000,000원 중 미배당액 |
| 박길자 인수 보증금 | 2,000,000원 | 별도 인수 예상 |
| 실질취득 합계 | 183,528,574원 | 취득세·명도·기타 비용 별도 |
핵심 원리: 낙찰가보다 선순위 임차보증금이 큰 상태에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 집행비용 등을 제외하면 이수은 보증금 181,000,000원을 중심으로 전체 취득부담이 고정되는 구조입니다. 박길자 인수액 2,000,000원과 집행비용 효과까지 더해 현재 실질취득액은 183,528,574원으로 계산됩니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 7,143,000원 | 176,385,574원 | 183,528,574원 |
| 10회 유찰 시 | 5,000,100원 | 178,489,902원 | 183,490,002원 |
| 11회 유찰 시 | 3,500,070원 | 179,962,931원 | 183,463,001원 |
각 회차는 해당 매각가에 낙찰되는 경우의 예상치입니다. 유찰 시 실제 배당·인수액은 집행비용과 권리 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래 수준을 웃돈다
엣지빌라트1동2동의 동일 면적 전용 54.23㎡ 실거래입니다. 확인되는 거래는 총 12건이며, 가장 최근 거래는 2023년 12월입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 거래는 2건이고 평균 금액은 179,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2023.11 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 54.23㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2021.10 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2021.08 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.23㎡ | 12건 | 176,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.23㎡ | 2건 | 179,000,000원 |
전체 실거래 평균은 176,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 구간 평균 179,000,000원과 최신 거래 181,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다. 거래 추세 지표는 과거 구간 대비 +1.6%로 소폭 상승을 나타냅니다. 다만 최신 확인 거래 자체가 2023년 12월이므로, 이 상승률이 2026년 현재의 가격 흐름까지 설명하는 것은 아닙니다.
| 비교 기준 | 금액 | 실질취득액 비교 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 179,000,000원 | 4,528,574원 높음 (102.5%) |
| 최신 거래 | 181,000,000원 | 2,528,574원 높음 (101.4%) |
| 전체 거래 평균 | 176,583,333원 | 6,945,241원 높음 (103.9%) |
| 감정가 | 177,000,000원 | 6,528,574원 높음 (103.7%) |
⑤ 예상배당표 (매각가 7,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 528,574원 |
| 1. 임차인 이수은 · 우선변제 | 181,000,000원 | 6,614,426원 |
| 인수 · 박길자 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이수은 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 7,143,000원에서 집행비용 528,574원을 공제한 6,614,426원이 이수은의 보증금 우선변제에 배당되는 추정입니다. 신청채권 151,000,000원에 대한 별도 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이수은이 임차권자와 신청채권자로 동일하므로 채권 간 중복 여부를 확인해야 하며, 위 채권액들을 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 마송초등학교 북동측 근거리입니다. 주변에 다세대주택·단독주택·농경지·공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 부정형의 공동주택 건부지입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·하수처리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 별도 확인 대상입니다.
- 공부·위반 사항. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이며, 확인 가능한 최신 거래가 2023년 12월에 머무릅니다. 거래사례 부족과 점유·보증금 인수 문제를 고려하면 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이수은의 임차권 인수 조건. 2023.08.21 임차권등기, 임대차계약일 2021.07.21, 확정일 2021.08.03, 점유개시일 2021.08.17 및 전입일 2023.08.17을 원본으로 확인해야 합니다.
- 이수은의 채권 중복 관계. 임차보증금 181,000,000원과 신청채권 151,000,000원의 관계, 강제경매 집행권원, 임대차의 진정성 및 실제 배당채권을 대조해야 합니다.
- 박길자의 점유·인수 여부. 보증금 2,000,000원, 월차임 500,000원, 전입일 2024.04.08을 확인하고 실제 대항요건의 유지, 점유 범위 및 배당요구 여부를 점검해야 합니다.
- 실질취득 총액. 낙찰가에 예상 인수액 176,385,574원을 더해야 합니다. 최저가 7,143,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 최종 배당표. 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 이수은의 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 임차권 말소와 명도. 미배당 임차보증금의 처리, 임차권등기 말소 가능 여부, 각 임차인의 실제 점유 및 인도 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2023.12인 만큼 현재 매매 가능가격과 인근 유사 다세대 거래, 현장 상태를 재확인해야 합니다.
- 기타 비용·원본 대조. 취득세, 공용부분 관리비 체납, 명도비, 수선비와 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “714만원짜리 집이 아니라, 1.84억원의 취득부담을 가진 집”
이 물건의 최저매각가는 7,143,000원입니다. 감정가 177,000,000원에서 9회 유찰된 숫자만 보면 특별한 기회처럼 보입니다. 하지만 실질적인 경제적 부담은 전혀 다릅니다.
이수은의 선순위 주택임차권등기와 미배당 보증금, 박길자의 별도 보증금 인수 예상액 때문에 현재 회차의 실질취득액은 183,528,574원입니다. 이는 최근 12개월 평균 179,000,000원보다 높고, 최신 거래 181,000,000원도 웃돕니다. 10회·11회까지 더 유찰돼도 매수인 인수액이 늘어나 실질취득 총액은 183,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
거래 추세 지표는 +1.6%이지만 최신 실거래가 2023년에 머무르고, 16세대 다세대주택의 환금성도 고려해야 합니다. 여기에 실제 임차인 2명의 권리, 동일인의 임차권과 신청채권 관계, 예상 배당과 명도 문제까지 남아 있습니다.
결론은 보수적 접근, 사실상 입찰 보류입니다. 최저가 인하만으로는 가격 우위가 생기지 않으며, 선순위 임차권의 실제 소멸·인수 조건과 별도 임차인 문제를 명확히 해소하기 전에는 일반적인 저가 경매물건으로 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 얼마를 추가 부담해야 하는가입니다.
