10,204,000원
인천지방법원 2025타경33805. 김포시 통진읍 도사리의 다세대주택 ‘엣지빌라트1동2동’ 2동 2층 201호, 전용 54.23㎡입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.06.20 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 먼저 성립한 임차관계입니다. 이수은의 주택임차권등기는 2023.08.21 접수됐고 보증금은 181,000,000원입니다. 박길자도 2024.04.08 전입했고 보증금 2,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 조사돼 있습니다. 현재 최저매각가만으로는 이 보증금을 모두 배당할 수 없기 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
특히 이수은은 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 임차보증금 181,000,000원과 신청채권자 청구금액 151,000,000원이 각각 별도 항목으로 존재하므로, 관계와 채권의 실체는 입찰 전 원문서 대조가 필요한 부분입니다. 다만 매각물건명세서상 주택임차권등기는 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우 인수되는 권리로 명시돼 있으므로, 확인되지 않은 기대를 이유로 인수액을 0원으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8 2동 2층 201호 · 도이곶로 2-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.23㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이경춘 (2021.08.17 거래가 181,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 10,204,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수은 / 151,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.06.20 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
말소기준인 2025.06.20 강제경매개시결정보다 앞선 임차권과 전입이 존재합니다. 이수은은 임대차계약일 2021.07.21, 확정일자 2021.08.03, 점유개시 2021.08.17, 주민등록 2023.08.17, 임차권등기 2023.08.21로 확인됩니다. 보증금은 181,000,000원이며 배당요구와 우선변제권 행사가 반영돼 있습니다. 박길자는 2024.04.08 전입, 보증금 2,000,000원, 월세 500,000원으로 조사됐고 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입·확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수은 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.08.17 확정 2021.08.03 | 181,000,000원 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 171,379,672원 인수 |
| 박길자 점유부분 미상 | 전입 2024.04.08 확정일자 미상 | 2,000,000원 500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 2,000,000원 인수 |
실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없습니다. 현재 회차 예상배당에서는 이수은이 보증금 중 9,620,328원을 우선변제받고 171,379,672원이 미배당으로 남습니다. 여기에 박길자 보증금 2,000,000원이 전액 인수돼 매수인 총 인수액은 173,379,672원입니다.
② 시세 비교 — 10,204,000원이 아니라 183,583,672원으로 비교해야 한다
표면 최저매각가 10,204,000원은 최근 12개월 평균 179,000,000원의 5.7%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 매수인이 승계하는 173,379,672원을 완전히 제외한 숫자입니다. 실제 경제적 부담은 10,204,000원 + 173,379,672원 = 183,583,672원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 4,583,672원 높아 102.6%, 확인된 최신 거래 181,000,000원보다도 2,583,672원 높아 101.4%입니다. 따라서 이 사건을 ‘시세보다 저렴한 1천만원대 경매’로 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2023.11 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 54.23㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2021.10 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2021.08 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 54.23㎡ | 2건 | 179,000,000원 |
확인된 최신 거래는 2023.12의 181,000,000원이고 최근 12개월 평균은 2건 기준 179,000,000원입니다. 전체 12건 평균 176,583,333원은 과거 거래가 다수 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +1.6%로 음(-)의 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 실질취득 183,583,672원이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 583,672원 |
| 1. 임차인 이수은 보증금 · 우선변제 | 181,000,000원 | 9,620,328원 |
| 인수. 임차인 박길자 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이수은 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이수은 임차보증금 중 9,620,328원만 배당되고 171,379,672원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 박길자 보증금 2,000,000원도 전액 인수돼 총 인수액은 173,379,672원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 10,204,000원 | 173,379,672원 | 183,583,672원 |
| 9회 유찰 시 | 7,142,800원 | 176,385,770원 | 183,528,570원 |
| 10회 유찰 시 | 4,999,960원 | 178,490,039원 | 183,489,999원 |
9회·10회까지 추가 유찰돼도 매각가는 내려가는 반면 인수액이 거의 같은 폭으로 증가합니다. 따라서 실질취득은 계속 약 183,500,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서는 ‘더 유찰되면 더 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 김포시 통진읍 도사리 마송초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지·공장 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 서측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 대지 1,579.0㎡, 공시지가 376,800원/㎡이며 자연녹지지역·도시지역·성장관리계획구역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 엣지빌라트1동2동은 16세대 규모이며 2018.07.09 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0%이고 본건은 8회 유찰돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 금지. 입찰 판단의 출발점은 10,204,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 183,583,672원입니다.
- 이수은 미배당액 확인. 예상배당 9,620,328원 이후 보증금 부족분 171,379,672원이 인수되는 구조를 배당표·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 박길자 보증금 별도 반영. 보증금 2,000,000원은 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 이수은 보증금과 별도로 합산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 이수은은 주택임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약·임차권등기명령·신청채권의 발생원인과 관계를 확인하세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회 유찰 시 매각가 7,142,800원, 10회 유찰 시 4,999,960원으로 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득은 약 183,500,000원 수준으로 유지됩니다.
- 시세 시점 확인. 확인된 최신 실거래가 2023.12의 181,000,000원이므로 개별 호수의 상태와 현재 거래여건은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 미배당·인수금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1천만원짜리 물건”이 아니라 “1억8천만원대 실질취득”
이 사건은 숫자의 첫인상과 실제 경제적 부담이 완전히 다릅니다. 감정가 177,000,000원이 8회 유찰돼 최저가가 10,204,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금의 미배당액 173,379,672원을 매수인이 떠안습니다. 결국 현재 회차 실질취득은 183,583,672원으로 최근 12개월 평균 179,000,000원과 최신 거래 181,000,000원을 모두 넘어섭니다.
더 유찰되더라도 상황은 크게 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 이수은 보증금의 미배당액이 늘어 9회 유찰 시 실질취득 183,528,570원, 10회 유찰 시 183,489,999원으로 사실상 같은 수준을 유지합니다. 여기에 실제 임차인 2명의 인수 문제, 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 확인사항, 8회 유찰과 단지 경매 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 없고, 권리·환금성 위험은 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
