최저가 49%보다 중요한 한 장 — 중일라크리움 410호 ‘임차권 말소동의 확약’

인천지방법원 2025타경33831. 김포시 구래동 중일라크리움 4층 410호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 조소영은 2022년 3월 22일 매매를 원인으로 거래가액 116,970,000원에 취득했고, 임차인 박수정은 2022년 4월 11일 전입과 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022년 3월 22일이며 임차보증금은 100,000,000원입니다.

말소기준권리는 2024년 8월 26일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 박수정의 전입·점유 및 임차권등기는 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 최저가 49,980,000원에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 예상 배당되는 금액은 48,680,360원, 일반적인 권리 계산상 미배당 보증금은 51,319,640원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이 사건에는 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 예외가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약

말소기준은 2024년 8월 26일 경기신용보증재단 가압류 29,146,566원입니다. 그보다 앞선 2022년 9월 6일 국민건강보험공단 압류는 2022년 9월 13일 해제로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 경기신용보증재단 가압류와 2025년 6월 25일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박수정은 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 권리자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입과 점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 따라서 확약서가 없었다면 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 미배당 인수액을 합쳐 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

③ 가격 구조 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다

감정가 102,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 49,980,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 현재 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 실거래 가격 비교보다 확약 적용 전후의 실질취득액을 먼저 구분해야 합니다.

확약을 적용하지 않는 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐, 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 반대로 말소동의 확약이 실제로 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이 되어 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 이 차이가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 51,319,640원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 원칙적 인수액이며, 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 후순위 채권 합계 142,481,047원은 배당받지 못하는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한가람초등학교 남서측 인근의 대로변 상업·업무지대에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근은 자유롭고 김포한강10로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 김포골드라인 구래역이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 4층으로, 급배수·위생·도시가스·승강기와 지역난방·열병합 설비가 있습니다. 주차는 323대입니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 평지·가로장방형 토지이며 서측 광로와 동측 중로에 접합니다. 공시지가는 3,564,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설 분류와 오피스텔 이용이 혼재하고 4회 유찰된 물건이므로, 일반 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서 원본, 대상 부동산, 대상 임차권, 말소 조건과 이행 시점을 반드시 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 기재된 문구와 확약서 제출 문구가 최종 매각조건에도 동일한지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 잔금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 주체, 말소 완료 전 점유·인도 관계를 확인하세요.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용 상태가 대출·세금·전입·임대차 운용에 미치는 영향을 관할 기관과 금융기관에 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2022년 8월 26일 기재된 민간임대주택 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 방식을 원본 서류로 확인하세요.
• 시세·임대료 조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 중일라크리움의 유사 호실 매매·임대 사례와 공실 기간을 조사하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유 상태, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 관리사무소·현황조사서·현장 방문으로 확인하세요.

맺으며 — “49%가 아니라 확약서가 가격을 결정한다”

이 사건은 표면적으로 감정가 102,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 49,980,000원까지 내려온 사례입니다. 하지만 박수정 임차인의 보증금은 100,000,000원이고, 원칙적 배당 계산에서는 51,319,640원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 고정되므로, 49%라는 숫자는 가격 메리트가 아닙니다.

반면 매각물건명세서에 적힌 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 대상 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 박수정 임차권의 실질 인수는 0원*이고 현재 회차 실질취득액은 49,980,000원*으로 정리됩니다. 다만 비교 가능한 시세와 수익성을 별도로 검증하지 않은 상태에서 ‘싸다’고 결론 낼 수는 없습니다. 권리 판단은 확약서 원본 확인 전까지 조건부, 가격 판단은 시세 조사 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약의 확실성과 근린시설·오피스텔의 실제 환금성입니다.