인천지방법원 2025타경33833. 김포시 구래동 중일라크리움 4층 414호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에서는 오피스텔로 이용 중이라고 확인합니다. 등기부에는 주택임차권등기가 있고 실제 임차인은 김보경 1명입니다. 임차인은 2022.04.15 전입·점유를 개시했고, 2022.03.28 확정일자를 받았습니다. 이는 2024.08.26 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 결국 후순위 권리는 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차보증금의 미배당액은 남는 구조입니다.
특히 매각물건명세서에는 주택임차권등기 — 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우 인수라는 취지의 내용이 명시되어 있습니다. 최저매각가와 인수액을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 414호 도로명주소: 경기도 김포시 김포한강10로 190 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하4층, 지상15층 건물 중 4층 414호 |
| 소유자 | 조소영 (2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 116,970,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 24,490,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 111,584,547원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.26 경기신용보증재단 가압류 (29,146,566원) |
| 선순위 임차권 | 김보경 · 임차보증금 100,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차권이 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김보경 414호 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.04.15 확정 2022.03.28 임차권등기 2024.05.01 |
100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당액 인수 |
김보경은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구일은 2024.05.01로 기재되어 있습니다. 배당액은 낙찰대금 범위에서 결정되므로, 현재 최저가에서는 보증금 대부분이 배당되지 않습니다.
② 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1억원
감정가 102,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 24,490,000원입니다. 감정가의 24.01% 수준이라는 숫자는 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 가격은 매수인이 인수할 임차보증금을 제외한 입찰가격입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 보증금 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24,490,000원 | 76,350,820원 | 100,840,820원 |
| 5회 유찰 시 | 17,143,000원 | 83,565,574원 | 100,708,574원 |
| 6회 유찰 시 | 12,000,100원 | 88,615,902원 | 100,616,002원 |
실질취득 예상액 = 매각가 + 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정의 차이로 총액에 소폭 차이가 있습니다. 실제 배당·인수액은 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 24,490,000원 + 76,350,820원 = 100,840,820원입니다. 더 유찰되어 12,000,100원까지 내려가더라도 인수액이 88,615,902원으로 늘어나 실질취득 예상액은 100,616,002원입니다.
동일 건물의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실질취득 예상액이 시장가격보다 저렴한지는 판정할 수 없습니다. 감정가 102,000,000원과 실질취득액이 근접하다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설로 분류되어 있으면서 오피스텔로 이용되는 물건이므로 실제 거래 사례와 용도 조건을 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 840,820원 |
| 1. 임차인 김보경 · 우선변제 | 100,000,000원 | 23,649,180원 |
| 2. 경기신용보증재단 · 가압류 | 29,146,566원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 111,584,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 76,350,820원 |
집행비용 840,820원은 추정치입니다. 임차인에게 23,649,180원을 우선 배당하고 부족분 76,350,820원은 매수인이 인수하는 가정입니다. 가압류권자와 신청채권자에게는 배당이 없으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드선 구래역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물의 4층 414호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m, 동측 약 16m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 3,564,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 용도·환금성. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 함께 고려해야 합니다. 동일 용도·동일 건물의 실거래 및 실제 주거·임대 이용 가능 조건을 확인하기 전에는 환금성과 적정 매수가격을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 인수. 김보경의 임차보증금 100,000,000원 중 미배당액을 인수하는 구조입니다. 입찰가격뿐 아니라 실제 인수 부담을 합산해 자금을 계획해야 합니다.
- 배당액 재확인. 현재 추정 배당액 23,649,180원과 인수액 76,350,820원은 최종 확정액이 아닙니다. 당해세 및 다른 우선채권을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 매각물건명세서에 보증금 전액 미배당 시 임차권 인수 조건이 명시되어 있습니다. 권리 소멸 여부와 보증금 정산 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 주택임차권등기와 주거 이용 내역이 있습니다. 실제 점유 여부, 임차인의 보증금 정산 및 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.08.26 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태·임대의무 및 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용이 일치하는지 건축물대장·등기부·관할 행정기관을 통해 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 적정가 판단의 기준은 최저가 24,490,000원이 아니라 실질취득 예상액 약 100,840,820원입니다. 최근 실거래와 임대수익성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 매각기일 2026.10.22 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 배당 관련 서류를 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,449만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 표면적인 특징은 4회 유찰, 감정가의 약 24%까지 떨어진 최저매각가입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 선순위 임차인 김보경의 보증금 100,000,000원이 남아 있고, 현재 예상 인수액만 76,350,820원입니다.
현재 최저가에 낙찰받더라도 실질취득 예상액은 100,840,820원입니다. 향후 추가 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수금액이 늘어 총 부담은 보증금 1억원 안팎에 머뭅니다. 여기에 실제 거래 시의 세금·비용 및 명도 관련 부담이 추가될 수 있습니다.
권리 인수 위험은 명확하고, 가격 메리트는 검증되지 않았습니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가에 매력을 느껴 접근할 사건이 아니라, 선순위 보증금의 실제 인수 범위와 실질취득액 대비 시장가치를 먼저 검증해야 할 고위험 인수형 경매입니다.
