인천지방법원 2025타경33833. 김포 구래동 중일라크리움 4층 414호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 감정가는 102,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 34,986,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 3분의 1까지 떨어져 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 가격을 결정하는 물건입니다.
임차인 김보경은 2022.03.28 확정일자를 받고 2022.04.15 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.08.26 경기신용보증재단 가압류이므로 임차인은 대항력 있음으로 분석돼 있습니다. 임차권등기는 2024.05.01 접수됐고 배당요구도 완료돼 있지만, 매각물건명세서에는 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우 그 부족액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 4층 414호 · 김포한강10로 190 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상15층 · 제4층 제414호 |
| 소유자 | 조소영 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 116,970,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 34,986,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 111,584,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.08.26 경기신용보증재단 가압류 29,146,566원입니다. 그보다 앞서 김보경의 전입·점유가 2022.04.15 이루어졌고, 2024.05.01에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 말소기준 이후 경기신용보증재단 가압류와 2025.06.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김보경의 보증금 중 배당되지 않는 부분은 매수인이 떠안습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 4층414호 전부 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 전입 2022.04.15 · 확정일자 2022.03.28 · 임차권등기 및 배당요구 2024.05.01. 보증금 대위·보증기관 중복신고는 없습니다.
② 가격 구조 — 3,498만원 낙찰가가 실질가격은 아니다
현재 최저매각가는 34,986,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,029,748원을 먼저 제외하고 임차인 김보경에게 33,956,252원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 66,043,748원은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 최저가 34,986,000원이 아니라 보증금 100,000,000원 수준으로 고정되는 실질취득 구조를 기준으로 해야 합니다. 최저가가 한 회차 더 내려가 24,490,200원이 되면 인수액은 76,350,624원으로 늘고, 17,143,140원까지 내려가면 인수액은 83,565,437원으로 늘어납니다. 낙찰가가 싸질수록 미배당 인수액이 커지는 구조이므로 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34,986,000원 | 66,043,748원 | 실질취득은 보증금 약 1억원 수준 |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 | 76,350,624원 | 낙찰가 감소분만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 | 17,143,140원 | 83,565,437원 | 총 부담은 계속 보증금 수준 |
③ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,029,748원 |
| 1. 임차인 김보경 보증금 | 100,000,000원 | 33,956,252원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 29,146,566원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 111,584,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김보경의 보증금 부족분 66,043,748원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 경기신용보증재단과 한국주택금융공사는 현재 가정 매각가에서 예상배당 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황상 제4층 제414호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 김포골드선 구래역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 16미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) · 택지개발지구이며, 공시지가는 3,564,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 최저가 34,986,000원만 보지 말고, 임차보증금 미배당 인수 66,043,748원을 함께 보아야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 구조. 4회 유찰 시 인수 76,350,624원, 5회 유찰 시 83,565,437원으로 증가하므로 유찰이 곧 가격 메리트는 아닙니다.
- 임차인 배당액 확인. 김보경은 대항력과 우선변제권이 모두 있으며, 보증금 100,000,000원 중 실제 배당되지 않는 부분이 매수인 부담으로 이어집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.26 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 원문을 확인할 필요가 있습니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔이므로 등기·건축물대장·현황을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,498만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 3회 유찰된 34,986,000원이라는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인 김보경의 보증금이 100,000,000원이고, 현재 회차에서 66,043,748원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 추가 유찰이 되면 낙찰가는 내려가지만 그만큼 임차인 인수액이 커져 총 부담은 계속 보증금 약 1억원 수준에 머뭅니다.
따라서 이 사건은 “감정가 1.02억짜리를 3,498만원에 산다”가 아니라, “대항력 임차보증금 약 1억원을 기준으로 실질취득 구조를 판단한다”가 정확합니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금 인수가 크고 이미 3회 유찰된 만큼, 최저가 할인율에 가격 가점을 주기 어려운 C등급 구조입니다.
