한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리가 정리되는 구조입니다. 1회 유찰 후 최저가 3.29억으로 내려왔고, 동일 면적 최근 실거래 평균 4.19억 대비 78.5% 수준이라 가격 검토가 가능한 아파트입니다. 다만 한국주택금융공사 근저당의 배당 구조와 원본 서류 확인은 필요합니다.
감정가
470,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
329,000,000원
1회 유찰·70%
실거래 평균
418,916,666원
최근 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경33909. 김포시 풍무동 유현마을 207동 204호 아파트입니다. 감정가는 4.70억이며 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 3.29억입니다. 권리 구조의 핵심은 2014년 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.
가격 측면에서는 최근 동일 면적 거래 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 418,916,666원, 최신 거래는 2026년 6월 407,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균 시세 대비 낮은 수준으로, 권리보다 가격 검토가 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33909 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 207동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 134.52㎡ |
| 소유자 | 이강훈, 이상훈, 이세훈, 이용훈 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 283,971,248원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 소멸 구조
말소기준권리는 을구 6번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,135,000,000원이며, 해당 권리 이후 발생한 임의경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.52㎡ | 17 | 407,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 8 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 134.52㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.03 | 134.52㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 134.52㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 418,916,666원 |
최근 거래 범위는 330,000,000원~465,000,000원입니다. 현재 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 78.5%로 낮은 수준이며, 최신 거래 407,000,000원과 비교해도 가격 여지가 있습니다.
⚠️ 확인할 부분 한국주택금융공사 근저당 채권최고액은 크지만 말소기준권리입니다. 배당 부족분이 발생하더라도 매수인에게 채무가 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 원본 등기와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 한국주택금융공사 근저당 | 1,135,000,000원 | 323,594,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 78.5% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리 구조는 단순한 편입니다.
💰 가격 관점 1회 유찰 후 최저가가 최근 실거래 평균보다 낮아졌습니다. 다만 층·향·관리상태 차이는 개별 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포시 풍무동 유현초등학교 남동측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 교통여건은 대체로 무난합니다.
- 단지. 유현마을(현대프라임빌), 총 1,351세대, 사용승인일 2003.12.09입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 공항 관련 제한 및 교육환경보호구역 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준권리인지 원본 확인.
- 가격 확인. 최근 거래 4.07억~4.65억 범위와 최저가 3.29억의 차이를 비교.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인 필요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격을 보는 물건”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 1회 유찰 후 최저가가 최근 실거래 평균보다 낮아져 가격 검토 구간에 들어왔습니다. 핵심은 권리가 아니라 실제 거래가격과 비교한 적정 입찰가입니다.
