한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 약 49%까지 떨어진 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기 인수 가능성입니다. 최저가 110,740,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당분 69,610,360원이 매수인 부담으로 남을 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
226,000,000원 / 110,740,000원
2회 유찰
임차보증금
178,000,000원
오동훈 임차권
실질취득 부담
180,350,360원
낙찰가+인수액 기준
핵심지표
C · 48점
인수 리스크형
인천지방법원 2025타경33926. 경기도 김포시 풍무동 넘버원리치안 9층 912호 근린시설 물건입니다. 감정가는 226,000,000원이지만 2회 유찰 후 최저가는 110,740,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순 유찰 할인형이 아닙니다. 등기상 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 오동훈의 보증금 178,000,000원이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 9층 912호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 소유자 | 이후승 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 |
| 청구금액 | 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오동훈 | 178,000,000원 | 有 | 有 | 검토필요 |
임차인은 2023.02.17 전입 및 확정일자를 갖춘 오동훈으로, 임차보증금은 178,000,000원입니다. 배당에서는 108,389,640원이 배당되고 부족분 69,610,360원이 발생합니다. 이 부족분은 대항력 임차권의 경우 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
⚠️ 실질취득 기준 판단 최저가 110,740,000원만 보면 저렴해 보이지만, 인수액 69,610,360원을 합산하면 실질취득 부담은 약 180,350,360원입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 임차인 오동훈 보증금 | 178,000,000원 | 108,389,640원 |
| 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득 부담
인수액 반영 시 최저가 수준의 할인 효과는 크게 줄어듭니다.
✅ 긍정 요소 2회 유찰로 진입 가격은 낮아졌고, 등기상 후순위 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권등기와 보증금 미배당 인수가 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포시 풍무동 김포신풍초등학교 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 시설. 위생설비, 급배수시설, 지하주차장, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 토지이용 제한 사항이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 임차권등기 말소동의 확약서 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가와 임차보증금 인수 가능액을 합산해 판단해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 49%라는 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 경매에서는 낙찰가가 전부가 아닙니다. 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금 69,610,360원을 고려하면 실질취득 부담은 약 1.8억 수준으로 올라갑니다. 결국 이 사건의 핵심은 저렴한 오피스텔을 찾는 것이 아니라, 임차권 인수 위험을 해소할 수 있는지 확인하는 것입니다.
