부동산임의경매

한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이고 기준시점 현재 공실 상태라, 싸진 가격보다 실제 임대수요와 환금성을 먼저 봐야 합니다.

감정가

1,070,000,000원

근린시설 평가액

최저가

367,010,000원

3회 유찰(감정가 34%)

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

공실 주의

환금성 검토 필요

인천지방법원 2025타경33930. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층 125호 근린시설입니다. 감정가는 10.7억원이었지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 3.67억원까지 내려왔습니다. 권리만 보면 남양주신용협동조합 근저당이 말소기준권리가 되고 이후 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 가격 하락만으로 접근하기에는 주거용과 다른 판단이 필요합니다. 상가는 임대수요와 공실 기간, 업종 적합성이 낙찰 후 수익성을 좌우합니다. 감정가 대비 할인율은 크지만 현재 이용상태는 공실입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33930 (임의경매)
소재지	경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층125호
물건종류	근린시설
소유자	박종철
감정가 / 최저가	1,070,000,000원 / 367,010,000원
신청채권자 / 청구	남양주신용협동조합 / 781,924,570원
매각기일	2026.06.04

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2023.03.21 설정된 을구 1번 남양주신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정, 제이비우리캐피탈 가압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계하는 보증금 위험은 없습니다.

② 가격 분석 — 큰 폭 할인, 그러나 상가의 문제

현재 최저매각가는 367,010,000원으로 감정가 1,070,000,000원 대비 약 34% 수준입니다. 3회 유찰이라는 점은 가격 조정 폭이 크다는 의미지만, 근린시설은 낙찰 이후 임대 가능성이 핵심입니다.

⚠️ 공실 근린시설의 핵심 리스크 감정평가상 기준시점 현재 이용상태는 공실상태입니다. 낙찰가격이 낮아도 임차인 확보가 지연되면 보유기간 동안 수익성이 떨어질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 367,010,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,938,140원
근저당 · 남양주신용협동조합	847,000,000원	361,071,860원
가압류 · 제이비우리캐피탈	12,290,390원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

3회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 근린시설은 임대수요 확인이 우선입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 인수 위험이 없습니다. 등기상 매수인 부담 권리는 확인되지 않습니다.

⛔ 사업성 관점 가격은 낮아졌지만 공실 근린시설입니다. 낙찰 후 임대 가능 업종, 주변 상권, 실제 유동인구 확인 없이 가격만 보고 접근하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 경기도 김포시 구래동 소재 김포골드라인 양촌역 북동측 인근으로 유사형 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
용도. 근린생활시설 용도이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등 토지이용계획이 적용됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

공실 확인. 낙찰 전 현장 방문으로 실제 공실 기간과 관리 상태를 확인해야 합니다.
임대 가능성. 주변 유사 근린시설의 공실 여부와 임대료 수준을 비교해야 합니다.
권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 당해세 등 배당 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.
환금성. 상가는 아파트보다 매수층이 제한적이므로 매도 기간을 고려해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 상가는 수요가 먼저다”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 근린시설 경매는 할인율보다 낙찰 후 임대 가능성이 핵심입니다. 3회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 공실 상태라는 점을 감안해 상권과 환금성을 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-02-03	유찰	10억 7,000만원
2	2026-03-19	유찰	7억 4,900만원
3	2026-04-23	유찰	5억 2,430만원
4	2026-06-04	대기	3억 6,701만원

부동산임의경매

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 공실 근린시설의 환금성을 봐야 한다 — 김포 더럭스나인 125호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 가격 분석 — 큰 폭 할인, 그러나 상가의 문제

③ 예상배당표 (매각가 367,010,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 상가는 수요가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (11장)

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