최저가 8,712만원이 아니다 — 선순위 임차보증금까지 합친 실질취득은 약 2.12억원

인천지방법원 2025타경34005. 부천시 원미구 심곡동 골든베이아파트 6층 604호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 박상만이고, 2024년 1월 26일 웰컴저축은행의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 주택도시보증공사의 231,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건의 핵심은 근저당권보다 앞서 성립한 임차관계입니다. 임대차계약은 2018년 9월 1일, 점유 개시는 2018년 9월 23일, 주민등록은 2019년 7월 1일이며, 최초 확정일자는 2018년 9월 3일입니다. 말소기준권리인 2024년 근저당보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차관계입니다.

2020년 8월 18일 계약에서 보증금이 210,000,000원으로 기재됐고, 2025년 2월 12일 임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조이며, 낙찰가만 낮아진다고 총취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기 순서만 보면 임차권등기는 2025년으로 근저당권보다 늦습니다. 그러나 임차권등기는 기존 임차인의 대항력과 우선변제권을 보존하기 위한 등기입니다. 이 사건은 임대차계약, 점유, 주민등록, 확정일자가 모두 2024년 근저당보다 앞서므로, 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 공동 임차권 1건, 보증금 중복 합산 금지

등기에는 김희주와 곽연서가 하나의 임차권등기에 함께 기재되어 있고, 보증금은 최초 계약 200,000,000원에서 갱신 계약 210,000,000원으로 변경된 흐름입니다. 따라서 이름이 2명이라는 이유로 200,000,000원과 210,000,000원을 각각 별도 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 현재 등기된 갱신 보증금 210,000,000원을 한 번만 반영했습니다.

신청채권자 명단도 임차권자인 김희주·곽연서와 일치합니다. 신청채권 청구액 219,717,533원과 임차보증금 채권의 중복 여부는 집행기록과 채권계산서에서 확인해야 하며, 실질취득 계산에서는 동일 임대차채권을 중복 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 8,712만원이 아니라 약 2.12억원

골든베이아파트는 2018년 1월 31일 준공된 21세대 규모 집합건물입니다. 감정 대상 면적은 61.65㎡이며, 비교 가능한 최근 거래는 다음과 같습니다.

전체 6건 평균은 286,166,666원이지만, 과거 290,000,000원~320,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 270,000,000원이고, 최근 가격은 과거보다 8.2% 하락했습니다.

현재 최저가 87,122,000원은 최근 시세의 32.3%에 불과하지만 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 예상 실질취득액 211,968,196원은 최근 12개월 평균의 78.5%로, 최근 거래보다 58,031,804원 낮습니다. 가격 여유는 존재하지만, 그 여유는 대항력 임차권의 보증금·배당순위·실제 잔존채권액이 확인된다는 전제 아래에서만 의미가 있습니다.

④ 예상배당과 인수액 (매각가 87,122,000원 가정)

임차인의 대항력·우선변제권과 현재 보증금 210,000,000원을 기준으로 한 예상입니다. 조세채권, 집행기록상 정확한 배당순위, 실제 채권잔액, 신청채권과 임대차채권의 관계에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다

4회 유찰 시 최저가는 60,985,399원, 5회 유찰 시에는 42,689,779원까지 내려가지만, 배당받지 못한 보증금이 그만큼 늘어 예상 실질취득액은 각각 211,497,737원, 211,168,416원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 210,000,000원 부근에 고정되는 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 주위환경. 소사성당 서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역이며, 공시지가는 4,209,000원/㎡입니다.
• 물리적 하자. 위반건축물 사항은 없으며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 환금성. 21세대 소규모 집합건물이고 최근 가격이 과거 대비 8.2% 하락했습니다. 3회 유찰 이력도 있어 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 2번 임차권등기의 미배당 보증금 인수 문구와 매수인 부담 범위를 다시 확인해야 합니다.
• 현재 보증금 잔액 확인. 최초 200,000,000원, 갱신 210,000,000원의 계약서와 반환 내역을 대조해 실제 잔존채권을 확인해야 합니다.
• 공동 임차권자 관계 확인. 김희주·곽연서의 공동 임차권 범위와 보증금 귀속관계를 확인하고 두 이름을 이유로 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 신청채권 중복 확인. 청구액 219,717,533원이 임차보증금 210,000,000원과 동일한 원인채권인지 채권계산서로 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검산. 2018년 확정일자, 2018년 점유개시, 2019년 주민등록이 2024년 근저당보다 앞선다는 점을 전제로 배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 용도와 금융조건 확인. 근린시설 사건 분류와 오피스텔 이용상태에 따라 취득세, 대출조건, 전입·임대 운용 가능성을 확인해야 합니다.
• 명도 방식 확인. 임차권등기로 기존 점유가 종료됐을 가능성이 있으나 현재 점유관계와 열쇠 인도 여부는 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·법정기일을 관리사무소 및 집행기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “약 78.5% 실질취득”

이 물건의 숫자는 두 겹입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 254,000,000원의 34.3%인 최저가 87,122,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 210,000,000원 중 미배당액을 인수하면 예상 총부담은 211,968,196원으로 올라갑니다.

이 실질취득액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 270,000,000원의 78.5%로 시세 아래에 있지만, 최근 가격이 8.2% 하락했고 21세대 소규모 집합건물에 3회 유찰이 겹쳤습니다. 여기에 임차권자, 신청채권자, 보증금채권의 관계를 확인해야 하는 권리분석 난도까지 높습니다.

가격 여유는 있으나 권리확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다. 입찰 판단의 기준은 87,122,000원이 아니라 실질취득 약 2.12억원이어야 하며, 보증금 잔액과 배당표가 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체를 투자 매력으로 평가해서는 안 됩니다.