인수는 0원, 그러나 ‘130호부터 139호까지 통합 사용’이 핵심 — 골든아이티타워 131호

인천지방법원 2025타경34024. 부천 옥길동 골든아이티타워 1층 131호로, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이며 상호는 트럼프, 용도는 오토바이 관련 판매입니다. 주식회사이현개발이 2022년 5월 9일 소유권을 취득한 날 중앙농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현황조사에 기재된 임차인은 (주)이지에이홀딩스 트아리엄프 인천 한 곳입니다. 보증금은 160,000,000원, 월차임은 20,000,000원이며 점유 신고일은 2022년 6월 3일입니다. 말소기준 근저당 설정일인 2022년 5월 9일보다 늦으므로 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 권리상 인수액은 0원이지만 실제 영업 점유자가 있으므로 명도와 시설 분리 문제는 별개로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금 승계도 없다

말소기준은 2022년 5월 9일 설정된 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 최초 설정 순위는 그대로 유지됩니다. 말소기준 이후의 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’는 결론은 보류

감정가는 924,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 316,932,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 316,932,000원입니다.

그러나 같은 건물이나 인근의 비교 가능한 근린시설 실거래가가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 1층 제1종근린생활시설이고, 130호부터 139호까지 내부 경계벽 없이 통합 사용되고 있어 단독 131호의 독립 임대가치와 처분가격을 별도로 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 316,932,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 해당 여부는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 물리적 점유 — 131호 단독 경계가 없다

이 사건의 핵심은 등기보다 현장 사용 형태입니다. 매각물건명세서 비고에는 “내부 경계벽 없이 130호부터 139호까지 통합하여 사용 중”이라고 적혀 있습니다. 즉 등기상 매각 대상은 131호이지만 현장에서는 인접 호실들과 하나의 영업공간처럼 사용되고 있습니다.

• 경계 확인. 집합건축물대장·건축물현황도와 현장 바닥·천장·기둥선을 대조해 131호의 정확한 전유부분 경계를 확인해야 합니다.
• 출입 가능성. 131호만 별도로 출입할 수 있는지, 통합 영업장 안쪽에 갇히는 구조인지 확인해야 합니다.
• 설비 분리. 전기계량기·소방설비·냉난방·급배수·간판·셔터가 호실별로 분리돼 있는지 점검해야 합니다.
• 원상복구 비용. 경계벽 설치와 마감 복구가 필요한 경우 실질취득비용은 최저매각가보다 커집니다.
• 공동담보 확인. 근저당 공동담보로 기재된 130호·132호의 매각 진행 관계와 배당 구조를 원본에서 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥길버들초등학교 북측 인근으로, 아파트단지·지식산업센터·공원·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 건물 전체 기준 남서측 약 24m, 남동측 약 20m, 북동측 약 30m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도. 현재 이용상태는 제1종근린생활시설이며 오토바이 관련 판매점으로 사용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 10층 건물로 공동위생·승강기·소방·주차·방송설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 공장용지 5,588.2㎡, 공업용 이용, 평지·정방형·광대소각이며 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 1층 점포라는 장점은 있으나 상업용 집합건물이고 통합 사용 상태이며 이미 3회 유찰돼, 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 경계 실측. 131호의 등기상 경계와 실제 사용 경계를 직접 대조하고 단독 출입 가능 여부를 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. (주)이지에이홀딩스 트아리엄프 인천의 실제 점유 범위, 영업 지속 여부와 인도 협상 가능성을 확인하세요.
• 보증금은 승계하지 않음. 점유 신고일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 명도 비용과 기간은 별도로 반영해야 합니다.
• 통합 시설 분리비. 벽체·전기·소방·냉난방·급배수·간판 등을 131호 단독으로 분리할 수 있는지와 비용을 산정하세요.
• 가격 상한 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 골든아이티타워와 인근 1층 근린시설의 실제 거래·임대료·공실률을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 세금 우선배당. 압류 5건의 체납세목과 법정기일, 당해세 해당 여부를 원본으로 확인하세요.
• 공동담보·일괄매각 여부. 130호·132호의 경매 진행과 배당 관계를 확인해 131호만 취득할 때의 독립성을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물현황도를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

권리분석만 놓고 보면 말소기준보다 늦은 임차인이라 보증금 승계가 없고, 매수인이 떠안을 등기상 권리도 없어 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 316,932,000원이 곧 실질취득금액입니다.

그러나 131호는 130호부터 139호까지 하나의 영업공간으로 통합 사용되고 있습니다. 이 상태에서 낙찰받으면 단독 점포로 분리하는 비용과 점유자 인도, 출입·설비 분리 문제가 가격 판단의 중심이 됩니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 권리는 합격, 가격과 물리적 독립성은 보류. 이 물건은 낮아진 최저가보다 131호를 실제로 분리해 사용할 수 있는지가 먼저입니다.