부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34041 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 51.89㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

198,000,000원 1억 9,800만 감정가 247,000,000원

감정가의 80% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 172,900,000원 최저가 대비 +14%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,729만원

최저가의 10% · 17,290,000원

실거래 대비

▼ 16.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.37억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 인수 위험은 확약으로 실질 0원 처리되지만 미상 점유와 소형 다세대 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저매각가 172,900,000원 기준 실질취득은 주된 임차권 인수 0원 처리(확약 조건)로 검토
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 17,290,000원
리스크 강지선 임차권은 확약 적용, 김나영 점유는 보증금 미상으로 별도 확인 필요

한 줄 평 이 물건의 핵심은 임차권등기 보증금 249,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 구조입니다. 다만 확약 밖 점유 관계와 소형 다세대의 환금성은 별도 확인이 필요합니다.

감정가

247,000,000원

다세대 감정액

최저가

172,900,000원

1회 유찰 후

실질취득

172,900,000원

주된 인수 0원 적용

핵심지표

임차권 확약

추가 점유 확인

인천지방법원 2025타경34041. 경기도 부천시 오정구 원종동 더블유에스 4층401호 다세대입니다. 소유자는 김태원이며 2020년 거래가액은 249,000,000원입니다. 등기상 주된 위험은 을구 순위 1번 주택임차권입니다. 임차권자는 강지선으로 보증금 249,000,000원, 전입 2020.07.06, 확정일자 2020.06.02입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34041
소재지	경기도 부천시 오정구 원종동 349-3 더블유에스 4층401호
용도 / 이용상태	다세대 · 공동주택(다세대주택)
소유자	김태원
감정가 / 최저가	247,000,000원 / 172,900,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기

② 임차인 분석 — 확약 적용 여부 확인

점유자	보증금	대항력	우선변제	승계
김나영	미상	없음	해당 없음	확인 필요
강지선	249,000,000원	有	有	확약 적용

✅ 임차권 인수 판단 강지선의 임차권은 대항력과 우선변제권이 확인되는 구조지만, 제출된 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 단, 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며 다른 점유 관계 확인은 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,220,600원
임차인 강지선 보증금	249,000,000원	169,679,400원
주택도시보증공사	249,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

실질취득은 확약 적용 후 최저매각가 기준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 원종초등학교 동측 인근, 아파트·다세대·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면 등 지정 사항이 있습니다.
환금성. 더블유에스는 총 11세대 규모이며 거래와 환금성 판단은 신중한 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 원본과 임차권 말소 절차를 반드시 확인하세요.
김나영 점유 관계와 보증금 관련 추가 자료를 확인하세요.
국세·지방세 압류 관련 당해세 여부를 확인하세요.
소형 다세대 특성상 매수 후 환금 기간을 고려하세요.

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 확인은 남는다”

이 물건은 높은 보증금 임차권 때문에 위험해 보였지만, 확약 적용으로 핵심 인수 부담은 실질 0원 처리되는 구조입니다. 다만 소형 다세대이고 다른 점유 관계 확인이 남아 있어 단순 저가 매수 대상으로 보기보다는 권리 서류와 현황을 함께 확인해야 합니다.

부동산강제경매

임차권 인수 함정은 확약으로 풀렸지만, 확인할 점은 남았다 — 부천 더블유에스 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기

② 임차인 분석 — 확약 적용 여부 확인

③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 확인은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 4,700만원
2	2026-07-08	대기	1억 7,290만원