매력지수 B등급 · 권리 분석상 임차권 인수 위험이 핵심이며 확약으로 부담이 줄어드는 구조
임차권등기 김은숙의 대항력·우선변제권이 확인되지만 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 제한됨. 다만 확약 밖 위험 확인과 원본 검토가 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 임차권 부담은 확인 절차가 핵심입니다. 최근 실거래 평균은 4.7억, 최저가는 3.423억으로 가격만 보면 할인 구간입니다.
감정가 / 최저가
489,000,000원 / 342,300,000원
1회 유찰
실거래 평균
470,000,000원
최근 거래 2건
최저가 ÷ 시세
72.8%
최근 시세 대비
임차 리스크
확인 필요
대항력 임차권등기
인천지방법원 2025타경34044. 부천시 원미구 심곡동 더로얄아파트 602호는 전용 62.154㎡ 규모의 아파트입니다. 소유자는 김정해이며, 2022년 거래가액 443,000,000원으로 취득했습니다. 핵심 쟁점은 일반적인 근저당 구조가 아니라 말소기준권리 이전의 주택임차권등기입니다.
등기부상 김은숙 임차인은 전입일 2021.10.06, 임차권등기 2024.03.26으로 확인되며 대항력과 우선변제권이 표시되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 실제 인수 여부는 확약 내용 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경34044 (강제경매)
소재지
경기도 부천시 원미구 심곡동 110-2 더로얄아파트 6층602호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 62.154㎡ · 지상15층 중 6층
소유자
김정해
감정가 / 최저가
489,000,000원 / 342,300,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 423,000,000원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 갑구 압류와 강제경매, 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전으로 확인되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김은숙
423,000,000원
有
가능
확인 필요
⚠️ 임차권 관련 핵심 임차보증금 423,000,000원, 전입일 2021.10.06, 확정일자 2022.02.10으로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 확약 범위와 원본 확인 전에는 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인 구간
더로얄아파트 동일 면적 최근 실거래는 2건이며 평균 거래가는 470,000,000원입니다. 현재 최저가는 342,300,000원으로 최근 실거래 평균 대비 72.8% 수준입니다.
