인천지방법원 2025타경34052. 부천시 소사구 심곡본동 보담하우스 5층 502호, 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 30.006㎡이고 보담하우스는 8세대, 사용승인일은 2020.02.27입니다. 현재 소유자는 김영만으로, 2024.03.19 소유권을 취득하면서 거래가액 230,000,000원이 등기됐습니다.
등기 순서만 보면 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 이가영은 2022.06.10 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022.04.29 확정일자를 갖춘 뒤 2024.06.12 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.09.24 안산시 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 이가영의 임차권은 매각으로 당연히 정리되는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 문제가 발생하는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 663-13 보담하우스 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로224번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 30.006㎡ · 5층 502호 |
| 소유자 | 김영만 (2024.03.19 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2024.09.24 안산시 압류입니다. 이가영의 주민등록·점유 (2022.06.10), 확정일자(2022.04.29), 임차권등기(2024.06.12)가 모두 그보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.06.12에 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 67,638,852원만 배당되고 162,361,148원이 미배당으로 남습니다.
* 확약이 없다면 배당표상 미배당액 162,361,148원이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 확약은 이가영에게만 적용됩니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이가영 | 2022.06.10 확정일자 2022.04.29 · 임차권등기 2024.06.12 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 확약 없으면 162,361,148원 |
| 안태욱 | 2025.06.20 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 자료상 없음 |
확약 밖의 임차인 리스크는 별도로 봐야 합니다. 안태욱은 2025.06.20 전입으로 말소기준일 2024.09.24보다 늦어 자료상 대항력은 없으며 매수인 승계금액으로 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점은 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조 대상입니다. 이가영에 대한 말소동의 확약이 안태욱에게까지 확장되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 시 실질취득가로 봐야 한다
이 사건에서는 선순위 임차권이 있어 단순히 최저가만 시세와 비교하면 결론이 왜곡될 수 있습니다. 다만 말소동의 확약을 정확도 규칙대로 적용하면 이가영에 대한 실질 인수는 0원이므로 실질취득가는 현재 최저가 69,286,000원입니다. 따라서 시세 비교도 이 금액을 기준으로 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 30.01㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 30.01㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 30.01㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 30.01㎡ | 2건 | 212,500,000원 |
집계된 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 230,000,000원이고, 현재 실질취득가 69,286,000원은 그 금액의 30.1%입니다. 전체 평균 212,500,000원보다도 낮지만, 가격 판단의 주 근거는 전체 평균이 아니라 최근12개월 평균·최신 거래입니다. 집계상 최근 가격은 과거 대비 17.9% 높은 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,647,148원 |
| 1. 임차인 이가영 보증금 | 230,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 이가영에게 67,638,852원이 배당되고 162,361,148원이 부족합니다. 원칙적인 권리구조라면 이 부족액이 매수인 인수로 이어지지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 이가영에 대해서는 실질 인수액을 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 남동측 약 150미터 지점이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 다락. 지붕층에 내부계단을 통한 다락방이 소재하며 감정요항표상 공부와의 차이로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,969,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 동일면적 확인 거래가 2건, 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회여서 거래 표본이 두껍지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 내용·적용 대상이 이가영의 주택임차권등기와 보증금 부족분을 실제로 해소하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 이가영 배당 부족분. 현재 회차 배당은 67,638,852원, 미배당은 162,361,148원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 인수 문제로 전환됩니다.
- 안태욱 점유. 2025.06.20 전입으로 말소기준권리 후순위이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 확약은 이가영에게만 적용되므로 별도로 확인해야 합니다.
- 다락방. 지붕층 내부계단 다락방이 감정서상 공부와의 차이로 기재돼 있으므로 현황과 이용상태를 확인해야 합니다.
- 거래 표본. 보담하우스는 8세대이고 동일면적 거래가 2건뿐입니다. 230,000,000원 최신 거래와 69,286,000원 실질취득가의 차이가 크더라도 매도 시 환금성은 별도 검토 대상입니다.
- 매각기일. 현재 3회 유찰 상태로 최저매각가는 69,286,000원이며 매각기일은 2026.09.30입니다.
맺으며 — “69,286,000원이 전부인 물건은 아니다”
이 사건은 겉으로는 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰돼 69,286,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 이가영의 선순위 임차권입니다. 이 임차권은 보증금 230,000,000원, 대항력과 우선변제권을 갖고 있고 현재 회차 배당만으로는 162,361,148원이 남습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려가도 그만큼 인수액이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 그 구조를 바꿉니다. 확약을 적용하면 이가영 인수액은 실질 0원*이고, 실질취득가는 69,286,000원입니다. 이는 집계된 최근 12개월 평균 및 최신 거래 230,000,000원의 30.1%입니다. 다만 보담하우스가 8세대이고 동일면적 거래가 2건뿐이며 이미 3회 유찰됐다는 점은 가격 격차와 별개의 환금성 신호입니다. 결국 이 사건은 “선순위 임차권은 존재하지만, 확약이 실제로 그 위험을 제거하는지 확인하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
