한 줄 평 다세대 자체 가격만 보면 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 물건입니다. 하지만 핵심은 임차보증금 인수입니다. 김성희 임차권등기 보증금 1.65억 중 배당 부족분 91,779,460원이 매수인에게 인수될 가능성이 있고, 강명금 임차인 보증금 500,000원도 별도 인수 대상입니다.
감정가 / 최저가
153,000,000원
74,970,000원
74,970,000원
2회 유찰
실질취득 예상
167,249,460원
최저가+인수예상
인수 예상
92,779,460원
임차인 2명 기준
핵심지표
D등급
인수 위험 중심
인천지방법원 2025타경34056. 경기도 부천시 오정구 고강동 한성맨션 4층 402호 다세대입니다. 감정가는 1억5,300만원이지만 두 차례 유찰되어 최저가는 7,497만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리만 보는 것이 아니라, 말소기준 이전 대항력 임차인의 보증금 인수 여부가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 408-13 한성맨션 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 고광선 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 |
| 거래가액 | 165,000,000원 (2021.09.09 매매) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
등기상 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 김성희 임차인은 보증금 165,000,000원, 전입 2021.09.10, 확정일자 2021.08.09로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으며, 부족 배당금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수금액 확인 필수
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강명금 | 500,000원 | 有 | 없음 | 보증금 전액 인수 가능 |
| 김성희 | 165,000,000원 | 有 | 有 | 배당 부족분 인수 가능 |
⛔ 실질취득 기준 판단 현재 최저가 74,970,000원에서 김성희 임차인 부족분 91,779,460원이 발생합니다. 여기에 강명금 보증금 500,000원을 고려하면 매수인 부담은 약 92,279,460원입니다. 따라서 실질취득가는 약 167,249,460원 수준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 된다
동일 단지 한성맨션(408-13) 동일 면적권 최근 거래 기준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 47.44㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 47.01㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 47.01㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
최근 12개월 평균은 155,000,000원이며 최신 거래도 동일합니다. 최저가만 보면 48.4% 수준이지만, 인수금액을 포함한 실질취득가는 약 167,249,460원으로 최근 거래보다 높습니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
매각대금 배분
가격 비교
최저가는 낮지만 실질취득가는 시세 이상입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김성희 임차권등기 인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저매각가 7,497만원이 아니라 인수금 포함 비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확약 여부 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사항은 김성희 관련 권리 판단 시 원문 확인이 필요합니다.
- 명도. 임차인 관계와 점유 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 떨어졌지만, 경매에서 중요한 것은 표시된 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 포함한 실질취득가가 진짜 매입가격입니다. 권리 분석상 임차인 인수 위험이 존재하므로, 단순 할인 매수형으로 접근하기보다 임차권등기 및 배당 구조 확인 후 판단해야 합니다.
