한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 인수 가능성입니다. 최혜인 임차인의 보증금 296,000,000원 중 배당 부족분 146,060,320원이 매수인에게 넘어갈 수 있어 단순 저가 매수로 보면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
312,000,000원 / 152,880,000원
2회 유찰
실거래 기준
320,000,000원
최근 거래 1건
실질취득 예상
298,940,320원
낙찰가+인수액
매수인 인수
146,060,320원
임차권등기 부족분
인천지방법원 2025타경34060. 부천시 소사구 송내동 아펠빌리지B 102동 503호 다세대주택입니다. 감정가는 312,000,000원이며 현재 최저가는 152,880,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 320,000,000원 대비 저렴하지만, 을구 주택임차권등기 최혜인의 보증금 문제가 핵심입니다.
대항력 있는 임차권등기가 존재하고 배당으로 보증금 전액 회수가 어렵습니다. 따라서 낙찰자는 부족분을 인수할 가능성이 있으며, 단순히 최저가와 시세만 비교하는 방식은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34060 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지B 102동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 이용 중 |
| 소유자 | 유지영, 지규희 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 152,880,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
을구 1번 주택임차권등기는 임차인 최혜인의 권리입니다. 전입일 2021.05.26, 확정일자 2021.05.06으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시되었고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최혜인 | 296,000,000원 | 有 | 有 | 146,060,320원 가능 |
⛔ 실질취득금액 기준 판단 현재 회차 낙찰가 152,880,000원 기준 배당 예상액은 149,939,680원입니다. 임차보증금 부족분 146,060,320원이 인수될 경우 실질취득은 약 298,940,320원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 53.07㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 51.875㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
최저매각가는 최근 거래 대비 47.8% 수준으로 낮습니다. 그러나 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 예상액은 약 298,940,320원으로 최근 거래 320,000,000원과 큰 차이가 없습니다.
배당분배 (최저가 기준)
가격 비교
최저가는 낮지만 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,940,320원 |
| 임차인 최혜인 보증금 | 296,000,000원 | 149,939,680원 |
| 근해안강망수산업협동조합 가압류 | 691,070,707원 | 0원 |
| 부천제일새마을금고 가압류 | 634,311,343원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 최혜인 보증금 부족분 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 검토. 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재해 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 확약 내용 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 범위와 효력을 원본 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가만 보면 저렴하지만 인수액 반영 후 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “저가 낙찰보다 인수 계산이 먼저”
이 물건은 2회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 권리관계가 단순한 물건은 아닙니다. 임차권등기 최혜인의 보증금 296,000,000원 중 배당 부족분 146,060,320원 인수 가능성이 존재합니다. 따라서 낙찰가는 152,880,000원이 아니라 실질취득금액 약 298,940,320원을 기준으로 검토해야 합니다. 가격은 낮아졌지만 권리 계산이 선행되어야 하는 다세대 물건입니다.
