한 줄 평 겉으로는 감정가의 49%까지 떨어진 저가 경매입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차인 보증금 250,000,000원 인수 가능성입니다. 현재 회차 최저가 111,230,000원에 낙찰돼도 미배당 보증금 약 141,127,220원이 남아 실질취득금액은 약 252,357,220원으로 계산됩니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
감정가 / 최저가
227,000,000원 / 111,230,000원
2회 유찰
실질취득 추정
252,357,220원
낙찰가 + 인수액
인수 위험
141,127,220원
임차보증금 미배당
최근 거래 평균
247,500,000원
최근 거래 2건
인천지방법원 2025타경34062. 부천시 오정구 원종동 이든하우스 105동 403호 다세대 물건입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구 9번 주택임차권입니다. 임차인 강창제 씨는 2022년 전입과 확정일자를 갖추고 보증금 250,000,000원으로 임차권등기를 완료했습니다. 배당표상 우선변제권을 행사하지만 매각대금이 부족해 미배당 금액이 발생하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 129-73 이든하우스 105동 4층403호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 62.26㎡ |
| 소유자 | 장광일 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 승부처
⚠️ 대항력 임차인 인수 구조 임차인 강창제는 전입일 2022.05.27, 확정일자 2022.05.27, 보증금 250,000,000원입니다. 우선변제권으로 배당을 받지만 현재 회차 매각가 기준 부족분 141,127,220원이 발생합니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강창제 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
매각물건명세서에는 을구 순위 9번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 확약은 해당 임차권 관련 위험 판단에 반영하되, 실제 효력과 범위는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
이든하우스105동 동일 면적 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 247,500,000원이며 최신 거래 역시 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 62.26㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 62.26㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | - | 2건 | 247,500,000원 |
최저매각가는 감정가 대비 낮지만 이는 임차보증금 인수를 반영해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득 추정액은 252,357,220원으로 최근 거래 평균 247,500,000원을 웃돕니다. 따라서 최저가만 기준으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
배당 분배 (현재 회차)
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득은 낙찰가가 아니라 인수보증금을 포함해 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 임차인 강창제 보증금 | 250,000,000원 | 108,872,780원 |
| 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 유찰 시나리오
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 111,230,000원 · 인수액 141,127,220원 |
|---|---|
| 3회 유찰 | 77,861,000원 · 인수액 173,940,498원 |
| 4회 유찰 | 54,502,700원 · 인수액 196,878,349원 |
⛔ 결론 이 물건은 최저가 하락이 곧 매수 메리트가 되는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 부담 때문에 낙찰가가 내려가도 총 투입금은 보증금 수준으로 수렴합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 모든 인수 위험을 제거하는지 확인하기 전에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 을구 9번 주택임차권과 확약서 원본 범위를 반드시 확인하세요.
- 실질취득 계산. 최저가 111,230,000원만 보고 가격 판단을 하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 최근 거래 평균 247,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 다세대 환금성. 이든하우스105동은 10세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금”
권리분석의 핵심은 명확합니다. 이 물건은 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 2.5억 보증금이라는 구조적 부담이 있습니다. 확약 여부에 따라 결과는 달라질 수 있으나, 경매 가격만 보고 접근하면 위험합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 별도로 계산해야 하는 다세대 물건입니다.
