인천지방법원 2025타경34067. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티2차 비동 7층 710호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자 김석일은 2018.07.25. 매매를 원인으로 2020.03.19. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 139,640,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 104,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022.07.14. 민간임대주택등기가 기재됐고, 2024.06.14. 김영환이 전입했습니다. 에프더블유2506유동화전문유한회사가 2025.07.29. 임의경매를 신청했으며 청구액은 84,000,000원입니다. 임차인의 전입일이 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 7층 710호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 오피스텔 · 10층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2020.02.10. |
| 소유자 | 김석일 (2020.03.19. 소유권이전 · 거래가액 139,640,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
| 특기사항 | 2022.07.14. 민간임대주택등기 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준권리는 2020.03.19. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 김영환의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 김영환은 2024.06.14. 전입했고 2025.09.05. 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준일 이후여서 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자 및 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영환 | 2024.06.14. | 미상 | 2025.09.05. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다
감정가 110,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 37,730,000원, 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 37,730,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 동일 건물과 인근의 유사한 근린시설·오피스텔 최근 거래가를 대조하기 전에는 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 특히 3회 유찰된 사실은 용도, 임대수요, 관리상태, 거래 유동성을 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 34.3% | 37,730,000원 | 0원 | 37,730,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 26,411,000원 | 0원 | 26,411,000원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 18,487,700원 | 0원 | 18,487,700원 |
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 104,400,000원 | 36,650,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행 근저당권은 채권최고액 기준 67,749,140원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 업무시설·근린생활시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 710호이며, 사용승인일은 2020.02.10.입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 근린시설·오피스텔은 아파트와 수요층이 다르므로 동일 건물의 거래량, 공실, 임대료와 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김영환의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 점유 중이면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 대조. 등기부의 2022.07.14. 민간임대주택등기와 현재 등록 상태, 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 집합건축물대장상 오피스텔 기재를 건축물대장·현황과 대조하고 실제 사용 가능 범위를 점검하세요.
- 시세 검증. 최저가 37,730,000원이 동일 건물·인근 유사 호실의 최근 거래가와 임대수익 대비 낮은지 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 공용부분 부담 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 배당 변동. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되면 우리은행 예상배당액은 달라질 수 있으나, 미배당 근저당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가와 좋은 가격은 다르다”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2020.03.19. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 김영환의 2024.06.14. 전입은 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 37,730,000원입니다.
그러나 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기가 존재하며, 사건상 근린시설·공부상 오피스텔인 물건이 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 실거래와 임대수익 확인 후. 이 물건의 결론입니다.
