부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34070 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 32.99㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

101,110,000원 1억 111만 감정가 136,000,000원

감정가의 74% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 66,640,000원 최저가 대비 +51%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

666만원

최저가의 10% · 6,664,000원

감정가 대비

▼ 25.7% 싸게 매수

감정가 1.36억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차인 함주영의 대항력 있는 임차권으로 인수 위험 존재. 최저가 6,664만원만 보고 접근하면 안 됩니다.

가격 최저가 66,640,000원 + 인수 54,959,520원 = 실질취득 약 1.216억 수준
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 6,664,000원
리스크 임차권등기 1건, 대항력 있음·우선변제 가능. 부족 보증금 매수인 인수

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 1.2억 중 54,959,520원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 최저가 6,664만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되고, 실질취득 약 1.21억 수준으로 접근해야 합니다.

감정가

136,000,000원

다세대

최저가

66,640,000원

2회 유찰

실질취득

121,599,520원

낙찰가+인수액

매수인 인수

54,959,520원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경34070. 부천시 소사구 심곡본동 신승아트빌 402호 다세대주택입니다. 감정가는 1억3,600만원, 현재 최저매각가는 6,664만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순한 반값 경매가 아닙니다. 말소기준권리 이전에 설정된 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 함주영의 대항력이 인정됩니다. 낙찰자는 부족 배당액을 인수하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34070 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 심곡본동 583 신승아트빌 4층402호
물건종류	다세대주택
소유자	이상규
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 66,640,000원
유찰횟수	2회
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준권리 판단에서 중요한 것은 을구 1번 동운새마을금고 근저당이 이미 등기상 말소되었다는 점입니다. 현재 남아 있는 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 임대차 관계를 기반으로 하며, 임차인 함주영은 전입일 2022.04.15, 확정일자 2022.04.15로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
함주영	120,000,000원	有	有	인수 가능

⛔ 매수인 인수 계산 현재 최저가 66,640,000원 기준 배당 가능액은 65,040,480원입니다. 임차보증금 120,000,000원 중 54,959,520원이 미배당되어 매수인이 부담합니다. 따라서 실질취득가는 약 121,599,520원입니다.

③ 배당 구조 (최저매각가 66,640,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,599,520원
임차인 함주영 보증금	120,000,000원	65,040,480원
주택도시보증공사	120,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 대항력 임차 인수액 반영 시 실질취득은 1.2억 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천남중학교 북동측 인근, 공동주택과 근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 시내버스 정류장이 위치합니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제4층 402호, 사용승인 2011.08.29입니다.
환금성. 신승아트빌 총 세대수 8호 규모로 대단지 대비 거래층은 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 착시 주의. 6,664만원만 보면 저렴해 보이지만 인수액 포함 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
임차권 확인. 함주영 임차권은 대항력 있음으로 매수인 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
확약 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 관련 서류 원문 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매 ≠ 반값 취득”

이 사건은 권리 분석에서 가장 중요한 유형 중 하나입니다. 최저매각가는 감정가의 절반 수준이지만, 대항력 임차인의 보증금 인수가 존재합니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 임차인 부족분 인수로 인해 총 투입금은 일정 수준 유지됩니다. 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.

부동산강제경매

최저가는 반값인데, 보증금 인수가 남는다 — 부천 신승아트빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

③ 배당 구조 (최저매각가 66,640,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 경매 ≠ 반값 취득”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 3,600만원
2	2026-05-27	유찰	9,520만원
3	2026-07-08	대기	6,664만원